Usages, inteligence artificielle, enjeux démographiques, adaptation climatique et décarbonation : à l’occasion de ses 30 ans, l’ADI identifie, dans sa dernière étude, les transformations qui orienteront les décisions immobilières de la prochaine décennie et les conditions nécessaires à leur déploiement. Les directeurs immobiliers anticipent une redéfinition majeure de leur rôle. Dans un contexte budgétaire contraint, ils attendent des innovations utiles capables d’améliorer concrètement la performance, les usages et la résilience des patrimoines.

« Cette étude a été pensée comme un outil permettant d’aiguiler le marché sur les innovations et nouveaux services qui sont attendus par les directeurs immobiliers et qui impacteront leur commande et les cahiers des charges. Dans un contexte économique contraint, il s’agit d’un outil pratique qui indique clairement ce que les directeurs immobiliers achèteront demain » indique Barbara Kiraly, déléguée générale de l’ADI.

Innover sur les usages pour continuer « à faire entreprise »

La transformation des usages a été le principal défi des 30 dernières années pour les directeurs immobiliers (81 %). Et ce défi n’est pas totalement relevé puisque, pour 44 % des directeurs immobiliers interrogés, il convient de définir les prochains usages et modes d’occupation des bureaux. Cet item arrive en première position des enjeux d’innovation pour les dix prochaines années.
Le flex-office et le travail hybride ont été déployés… et maintenant ? Les entreprises veulent des bâtiments qui favorisent la collaboration, l’attractivité et le collectif de travail, plutôt que de simples espaces de production. Il faut rassembler les salariés au-delà de leurs tâches : culture, relations, transmission, appartenance. A l’heure du télétravail et du flex-office, c’est le rôle que le bureau doit désormais assumer.

Les directeurs immobiliers attendent du marché des immeubles mixtes et multifonctionnels (73 %) ; des services renforcés aux occupants (58 %) ; une meilleure articulation bureau/télétravail (44 %) ; une mesure de l’occupation réelle des bâtiments grâce aux données (40 %).

« Nous avons développé une approche de co-conception impliquant activement les collaborateurs dans les réflexions sur les évolutions des bureaux. Portée par une volonté forte d’améliorer l’expérience usagers et le confort, cette démarche a eu des conséquences très concrètes sur les aménagements des espaces de travail » pensent les directeurs immobiliers.

La data et l’IA pour améliorer la performance des directions immobilières

Alors que la digitalisation des métiers a faiblement marqué le métier ces 30 dernières années (15 % des sondés), cet item arrive en deuxième position des défis à relever pour les dix prochaines années. Les innovations liées à la data et l’intelligence artificielle arrivent en deuxième position, avec 43 % des réponses. Ce qu’ils veulent ? Des applications très concrètes : l’automatisation des processus et des tâches administratives (82 %) ; le pilotage intelligent des bâtiments, de la gestion de l’énergie à la maintenance prédictive en passant par l’optimisation des portefeuilles (73 %).

Le potentiel est là, et les attentes vis-à-vis du marché sont fortes : seul un tiers des directeurs immobiliers estime aujourd’hui son organisation suffisamment mature sur ces sujets, laissant présager un besoin fort de conseils.

« L’exploitation de la donnée a permis le passage d’une vision granulaire par actif à une vision agrégée et financière du parc immobilier. La base de données immobilière est considérée comme un prérequis pour définir la stratégie immobilière » soulignent les directeurs immobiliers.

Premier critère d’une innovation : le coût !

Innover, oui. Mais à quelles conditions ? Pour choisir une solution, le premier critère reste le coût (66 % des répondants). Viennent ensuite sa capacité à être déployée en fonctionnant avec l’existant (47 %), puis les ressources internes nécessaires (39 %) à son bon fonctionnement et, enfin, son impact environnemental ou sa contribution à la réduction des risques (38 %).

Encore une fois, les attentes vis-à-vis du marché sont importantes : seuls un tiers des sondés se disent « matures » ou « très matures » sur le déploiement de pratiques innovantes, laissant présumer un besoin d’accompagnement.

« Un levier d’action disruptif et innovant à actionner pour considérer de manière globale et systématique l’enjeu de décarbonation dans le secteur de l’immobilier serait d’intégrer la monétisation du carbone, les bénéfices induits et la gestion des risques dans le modèle économique de l’immobilier » disent les directeurs immobiliers.

Pour l’ADI, ces besoins émergents renforcent le rôle de prescripteur des directeurs immobiliers auprès du marché.

« En trente ans, le métier a changé de dimension. Il ne s’agit plus seulement de gérer un centre de coût : le directeur immobilier est devenu l’interface entre la direction générale, les finances, les RH, la RSE, la DSI et les opérations. Son rôle ? Déterminer quelles transformations peuvent réellement être financées et déployées » conclut Frédéric Ciuntu, président de l’ADI.

*Cette étude a été réalisée par l’Association des Directeurs Immobiliers en colaboration Impulse Partners en trois temps : une étude bibliographique conduite par une équipe d’étudiants de la Chaire Immobilier et Développement Durable de l’Essec, mobilisant littérature académique et professionnelle en « corporate real estate management » et un sondage adressé auprès d’une centaine de directeurs immobiliers entre janvier et mars 2026, complétée d’une quinzaine d’entretiens individuels approfondis pour qualifier et enrichir les données. L’étude est disponible sur demande.

"Innovation immobilière : les directeurs immobiliers indiquent au marché ce qu’ils achèteront demain"