« A périmètre constant, les revenus locatifs sont quasiment stables (-0,7%) malgré l’atonie persistante du marché locatif et l’enjeu que représentait l’année 2026 dans l’échéancier des baux d’INEA, avec 18% des loyers concernés par un départ possible de locataires.

L’activité locative se tient dans un marché immobilier encore difficile (plus de 21.000 m² signés), et la foncière note comme signal positif le retour de quelques transactions significatives, émanant de grands groupes (Ecole Ionis Group pour 2.764 m² à Aix-en-Provence, Thalès pour 1.100 m² à Rennes et l’Etat pour 1.190 m² à St Etienne sur le périmètre bureaux notamment). Les mesures d‘accompagnement restent limitées (13 %) et près de 45 % des baux sont à durée ferme de 6 ans.

Au 30 juin 2026, le taux de vacance du patrimoine s’élève à 13,2%, en hausse par rapport au 31 décembre 2025 (11,6 %).

L’augmentation de la vacance s’explique principalement par les cessions d’immeubles pleins – la vacance sur périmètre constant passe de 6,9 à 8,5 % – et par les fins de garanties locatives sur les derniers parcs d’activités livrés. A date, il n’y a plus aucune garantie locative en cours sur le patrimoine d’INEA.

Hausse des charges financières nettes

Les charges financières nettes sont en hausse de 9 % sur 12 mois, à 11,6 millions d’euros. Le fait marquant de ce semestre est la forte baisse des gains sur couverture (-1,6 million d’euros sur 12 mois), liée à l’extinction d’instruments de couverture historiques très compétitifs, conclus à des strikes compris entre 0,5 et 0,75 %.

Cette perte de produits financiers n’a été que partiellement compensée par la baisse des intérêts des emprunts résultant de la baisse du niveau moyen d’Euribor 3 mois et la réduction de l’encours moyen de dette (-18 millions d’euros).

Au 30 juin, le coût moyen d’endettement de la Société – après couverture – est ainsi de 3,75 % (contre 3,60 % au 31 décembre 2025).

Contraction du Résultat net récurrent (-11 %)

La maitrise des frais de fonctionnement nets permet d’atténuer la baisse de l’excédent brut d’exploitation (EBE) à -3 %, soit -780 millions d’euros).

Au final, compte de l’évolution des charges financières nettes, le résultat net récurrent (RNR), en valeur absolue comme par action, recule de 11 %, soit -1.548 millions d’euros, sur 12 mois.

Résilience du patrimoine (1 195 millions d’euros)

Le patrimoine d’INEA démontre de nouveau sa résilience avec un ajustement de valeur limité à -0,9 % à périmètre constant, dû essentiellement à l’effet du passage en droits pleins de 4 actifs ayant dépassé les 5 ans d’âge.

Avec l’effet mécanique des arbitrages réalisés, la valeur du patrimoine INEA au 30 juin 2026 s’élève à 1 195 millions d’euros (droits compris) contre 1 210 millions d’euros au 31 décembre 2025, correspondant à un taux de capitalisation moyen stable de 6,50 %.

Les actifs nets réévalués EPRA par action sont en retrait de 3 à 5 % sur 6 mois, impactés par la distribution du dividende (2,70 euros par action), et oscillent entre 46,4 euros (ANR NTA) et 52,4 euros/action (ANR NRV).

Poursuite des arbitrages et désendettement

La Société a poursuivi ce semestre sa politique d’arbitrages ciblés, visant à diminuer son niveau d’endettement, conformément à l’objectif annoncé en début d’année.

Elle a cédé pour 7 millions d’euros de lignes historiques, au volume unitaire modeste, au premier semestre. Des arbitrages plus significatifs sont en cours, pour porter le volume d’actifs cédés en fin d’année à plus de 40 millions d’euros. L’endettement net de la Société atteint 602 millions d’euros au 30 juin 2026.

Les prochaines échéances qui se présentent sous 18 mois sont en cours de refinancement, et permettront d’allonger la maturité de la dette (3,6 ans contre 2,2 actuellement) et d’augmenter la part sécurisée contre le risque de taux à 66 % (contre 60 % actuellement).

Le ratio d’endettement (LTV) est en hausse ce semestre, du fait du paiement intégral du dividende. Si le dividende avait été lissé, le LTV aurait été de 52,6%, en très légère hausse du fait de la baisse des valeurs d’expertises.

Au 31 décembre 2026, le LTV baissera avec la réalisation des arbitrages prévus, modulo l’évolution de la valeur des actifs. A iso-valeur, il devrait être très proche de l’objectif de 50 % annoncé par la foncière en début d’année.

Confirmation de la gouvernance

Lors de l’Assemblée Générale du 20 mai 2026, les actionnaires ont conforté la gouvernance actuelle, en renouvellement pour trois ans les mandats de 5 administrateurs : Monsieur Philippe Rosio, Madame Arline Gaujal-Kempler, Madame Dominique Potier Bassoulet et les sociétés Macif et Sipari.

Le Conseil d’administration qui s’est tenu à l’issue de l’Assemblée Générale a en outre renouvelé sa confiance à Philippe Rosio en le reconduisant pour trois ans à la tête de Foncière INEA en qualité de Président, en optant par ailleurs pour le cumul des fonctions de Président du Conseil d’Administration et de Directeur Général. Il a également reconduit Arline Gaujal-Kempler en qualité de directrice générale déléguée pour un nouveau mandat de trois ans ».

INEA : activité locative soutenue au 1er semestre 2026 et accélération des arbitrages