Le chiffre peut être trompeur. En effet, si l’on se réfère aux 2 % (432 000 m2) que représente l’immobilier d’enseignement dans la demande placée de bureaux en Ile-de-France sur dix ans, il est possible de se dire que la tendance est encore marginale. Sauf que, depuis 2019, cette proportion a été multipliée par deux, l’immobilier d’enseignement totalisant aujourd’hui 4 %. De plus, ces données sont à relativiser compte tenu de la profondeur de la demande placée du secteur tertiaire en Ile-de-France, où le nombre d’opérations de prises à bail sont légion. Enfin, pour les grandes surfaces, la proportion passe de 4 à 12 % pour l’année 2021, signe que les établissements d’enseignement supérieur misent sur des espaces conséquents pour accueillir leurs étudiants.

En régions, le phénomène est encore plus conséquent : captant presque un tiers des volumes placés sur le segment des grandes transactions en 2021, l’immobilier d’enseignement supérieur est ainsi devenu le premier secteur d’activité, devant le public et le parapublic, moteurs traditionnels du marché. D’ailleurs, dans le Top 3 des prises à bail supérieures à 5 000 m2, deux ont été réalisées par des acteurs du secteur : l’EM Lyon, avenue Jean Jaurès, à Lyon et Ionis, également à Lyon, rue Jean-Marie Leclair.

Etablissements privés et mobilité internationale

Les chiffres sont donc là, témoignant de la bonne dynamique de cette catégorie d’actifs depuis plusieurs années. Une bonne dynamique qui devrait aller en s’accroissant, alimentée par de puissants déterminants. Le premier d’entre eux est l’évolution des besoins des entreprises, avec un dynamisme de l’emploi des cadres qui va nécessairement se répercuter sur leur formation préalable ; ainsi, davantage de cursus vont voir le jour, notamment autour de créneaux porteurs : digital, luxe, management du sport… Les facteurs démographiques vont également compter, avec un nombre d’étudiants dans l’enseignement supérieur privé qui a été multiplié par deux en vingt ans (600 000 inscrits à la rentrée 2020), tandis que le nombre d’étudiants dans le public a connu une progression bien moins conséquente. La part des étudiants dans le privé est passée de 13 % en 2000 à 21 % en 2020. De plus, le dynamisme de la natalité française observé entre 2000 et 2015 devrait faire perdurer le processus à l’œuvre en alimentant un important flux d’étudiants jusqu’en 2035.

Il est à noter que le phénomène étudié concerne en premier lieu les établissements privés, fonctionnant sur un modèle d’entreprise à but lucratif et ne bénéficiant pas de subventions de la part de l’Etat ou des collectivités. Les écoles de commerce et de management symbolisent à elles seules ce succès croissant, corrélé à la demande du marché du travail, toujours plus friand de profils de manageurs et de cadres dont les compétences sont certifiées par des établissements souvent associés via des passerelles ou des partenariats privilégiés (conventions de stage, interventions dans les écoles…). La mobilité internationale, avec + 57 % d’étudiants internationaux en mobilité depuis dix ans, est également un facteur d’augmentation des effectifs des promotions. La France fait partie des pays possédant le plus grand rayonnement de par le monde, avec un niveau universitaire et d’enseignement supérieur fortement réputé (phénomène renforcé par la fragilisation de la destination Royaume-Uni, qui sort du programme Erasmus à la suite du Brexit). L’évolution des vœux formulés entre les rentrées 2010/2011 et 2020/2021 fait apparaître une très nette progression du côté des écoles de commerce (169 %) et des écoles d’ingénieurs (120 %). La France est ainsi le sixième pays d’accueil des étudiants en mobilité internationale et la quatrième destination européenne en terme d’effectifs accueillis, dans le cadre du programme Erasmus+.

Immobilier : enjeu d’attractivité pour les écoles

Pour les investisseurs, les écoles présentent de nombreux atouts : ce sont des locataires solides financièrement et pérennes, ce qui vient sécuriser leur « cash-flow » dans le temps. « Du fait de leur business model, les écoles de management bénéficient d’une visibilité et d’une sécurisation de leurs flux financiers sur plusieurs années. Peu de preneurs peuvent se prévaloir d’une telle solidité » souligne Caroline Nachtwey, directrice grands projets bureaux chez CBRE. Les cursus se déroulant sur trois à cinq ans, les établissements d’enseignement supérieur disposent d’une visibilité sur leurs flux financiers sur plusieurs années. De plus, les frais d’inscription sont généralement élevés, ce qui assure une manne financière conséquente à ces établissements et leur permet de supporter le paiement de loyers élevés. Enfin, les écoles supérieurs s’engagement généralement sur des durées longues et il n’est pas rare de les voir signer des baux fermes de neuf ou douze ans ; pour 52 % des mètres carrés placés en Ile-de-France en immobilier d’enseignement, des baux fermes de neuf ans et plus ont été signés (contre 33 % pour les utilisateurs de bureaux). La part des baux fermes de douze ans est aussi particulièrement surreprésentée : ce sont 33 % des mètres carrés placés pour les établissements d’enseignement supérieur de plus de 5 000 m2, contre 24 % pour les utilisateurs de bureaux.

Il est enfin à signaler que l’immobilier est un enjeu d’attractivité pour les écoles. « Face à une concurrence accrue pour attirer les meilleurs étudiants, les écoles se lancent dans des projets immobiliers ambitieux, conçus comme de véritables vitrines, et permettant de promouvoir une marque forte et dynamique » relève CBRE. Les étudiants ne jugent plus les établissements à leurs seules performances scolaires et professionnelles, mais à une « expérience usager » plus globale. Les projets de campus sont de plus en plus ambitieux et font appel aux services des architectes les plus réputés : Jean-Michel Wilmotte pour l’EM Normandie, à Clichy et le nouveau campus parisien de Sciences Po Paris, Philippe Chiambaretta pour le nouveau campus de l’EM Lyon dans le quartier Gerland. Des projets d’agrandissements voient également le jour dans des campus existants, de même que l’ouverture d’antennes en régions pour les écoles parisiennes, afin de toucher un public plus large et de permettre aux étudiants habitant en province de disposer d’un enseignement de qualité sans être obligés de déménager à Paris. L’inverse est également vrai, avec des écoles de province ouvrant un campus à Paris. Dans tous les cas, les écoles souhaitent être proches des centres-villes pour assurer une vie extra-étudiante la plus riche possible à leurs pensionnaires.

Recherche de locaux spécifiques

L’offre n’est pas toujours suffisante pour répondre à cette forte demande de centralité. En effet, les campus ont le plus souvent besoin de locaux spécifiques, leur permettant d’accueillir du public. Les locaux qu’elles occupent doivent répondre à deux conditions cumulatives : d’une part, être classés établissement recevant du public (ERP), notamment pour des questions relatives à la sécurité incendie ; d’autre part, relever du PLU, de la destination « équipements d’intérêt public et services publics » (EICSP, remplaçant l’ancienne catégorie des Cinaspic). Les délais de décision sont allongés pour les écoles ; la durée moyenne de recherche est de 13,5 mois sur un panel régional. Certaines écoles sont, quant à elles, en recherche de locaux depuis cinq ou six ans. La situation est tout particulièrement tendue à Bordeaux, Toulon ou encore Nice. Affaire à suivre…

Immobilier d'enseignement : d'un marché de niche à un segment devenu incontournable