Ainsi, après un début d’année assez calme, « l’activité s’est légèrement redressée au second trimestre », selon Knight Frank. Près de 450 000 m2 de bureaux ont été placés en Ile-de-France sur la période, soit une hausse de 9 % par rapport aux trois premiers mois de l’année. Au total, 864 000 m2 de surfaces de bureaux ont été commercialisées au cours du premier semestre 2023, un volume inférieur de 20 % à celui de l’an passé pour la même période et en retrait de 16 % si l’on se réfère à la moyenne décennale.

Dans un double-objectif d’amélioration qualitative de leurs bureaux et de réduction des coûts dans un contexte économique dégradé, nombre d’entreprises revoient à la baisse la taille des surfaces prises à bail. « Cette tendance se double d’une propension croissante des entreprises à renégocier leur bail plutôt qu’à déménager, notamment à Paris en raison d’un nombre limité d’opportunités et de la hausse des valeurs locatives » explique Guillaume Raquillet, directeur du département bureaux chez Knight Frank.

L’ensemble des tailles de surfaces prises à bail est concerné par cette baisse généralisée, avec un recul de 20 % en un an des prises à bail de bureaux de moins de 1 000 m2 et de 14 % de ceux compris entre 1 000 et 5 000 m2. Les surfaces supérieures à 5 000 m2 affichent un recul encore plus marqué de 29 %, malgré un nombre d’opérations multiplié par deux en un trimestre. Quatorze grandes transactions ont été actées ces trois derniers mois après seulement sept au premier trimestre.

Cinq mouvements de plus de plus de 5 000 m2 ont été recensés à Paris au cours du deuxième trimestre ; quatre d’entre eux portent sur des immeubles situés au sein du QCA (quartier central des affaires). Au total, un peu plus de 200 000 m2 de bureaux ont été commercialisés au sein du QCA en six mois, soit une baisse limitée de 12 % par rapport au premier semestre 2022, mais une hausse de 8 % par rapport à la moyenne décennale.

Dans le Croissant Ouest et à La Défense, sept grandes transactions ont été recensées depuis janvier, dont six au second trimestre. « Confirmant une tendance observée depuis plusieurs années, les grands utilisateurs du quartier d’affaires et de ses environs immédiats prennent à bail des surfaces significativement plus modestes » souligne Guillaume Raquillet. A l’exception notable de l’immeuble « The Link », loué par Total en 2020 et en cours de construction, aucune transaction de plus de 30 000 m2 n’a été recensée à La Défense depuis 2016.

Orienté à la hausse depuis fin 2019, le volume de l’offre disponible de bureaux en Ile-de-France a continué de progresser au 1er semestre 2023 et culmine désormais à près de 4,5 millions de mètres carrés. La hausse est de 12 % sur un an, liée au ralentissement de l’activité locative, ainsi qu’à la remise sur le marché de surfaces rénovées et en état d’usage. « Cette tendance ne devrait pas s’inverser à court et moyen termes compte tenu de l’intérêt quasi exclusif des grands utilisateurs pour le neuf/restructuré. Le sujet du devenir du stock obsolète est donc plus que jamais à l’ordre du jour » explique Guillaume Raquillet. Alors que le taux de vacance moyen atteint 7,9 % en Ile-de-France, il oscille entre 10 et 15 % en périphérie et atteint même 20 % en péri-Défense et en 1ère Couronne.

610 000 m2 de bureaux neufs/restructurés sont en attente de livraison en 2023 ; 1,3 million de mètres carrés devraient être livrés en 2024 et 1,2 million en 2025. Ce stock est très inégalement réparti, les secteurs de la Péri-Défense, La Défense, ainsi que la 1ère Couronne Nord concentrant près de la moitié des surfaces supérieures à 5 000 m2 en chantier…

Ile-de-France : Knight Frank dresse le bilan du marché des bureaux au premier semestre 2023