Ce partenariat vise, par ailleurs, à mettre en place une nouvelle méthodologie au travers de la création d’une société de portage pour réaliser ces projets de reconversion de zones commerciales périurbaines passant par l’acquisition de fonciers, la démolition, la dépollution, le remembrement, l’aménagement et la revente de fonciers réaménagés. Le capital de cette société de portage est détenue à 40 % par la Banque des Territoires, 30 % par CDC Habitat et 30 % par Frey.

L’actuelle pénurie de logements et la nécessaire transformation des zones commerciales de périphérie à l’heure du zéro artificialisation nette (Zan)

En dépit d’un rythme de construction soutenu ces dernières années, la France est confrontée à une offre de logements insuffisante, tant en quantité pour répondre à la demande grandissante qu’en qualité pour répondre à la diversité des parcours résidentiels et aux évolutions sociétales. Dans le même temps, la grande majorité des zones commerciales de périphérie doivent se réinventer afin de s’adapter à une évolution profonde des tendances de consommation. En effet, la fragilisation des très grands formats de la distribution alimentaire, le développement du e-commerce, ainsi que le maintien en l’état de nombreux locaux inexploités, sans reconversion, risquent d’accentuer à moyen/long terme, l’émergence de friches commerciales.

Un partenariat innovant au service des territoires

Changer les formes urbaines de ces espaces commerciaux d’entrée de ville encore en activité nécessite une ingénierie opérationnelle très fine pour à la fois imaginer et concevoir les nouveaux quartiers mixtes, mais également préserver au maximum l’attractivité commerciale pendant et après les travaux lourds qui sont réalisés. Il ne s’agit plus de rénover pour redynamiser, mais d’inventer un nouveau mode de fabrication de la ville.

Un potentiel de création de un million de logements à l’heure du Zan

Or, dans un contexte national où la zéro artificialisation nette devient prioritaire, ces vastes zones de périphérie représentent un vivier de fonciers opportun pour « reconstruire la ville sur la ville ». Elles permettraient la création de logements dans le respect des principes de la transformation écologique et constituent donc une formidable opportunité pour l’évolution et le développement des territoires. On estime qu’il existe, sur 243 zones commerciales de périphérie des 21 plus grandes aires urbaines françaises, un gisement de fonciers artificialisés de 55 000 hectares représentant, à terme, un potentiel théorique d’environ 70 millions de mètres carrés de densification à usages mixtes (1), soit plus de un million de logements (2).

Des enjeux économiques, sociaux, urbains et environnementaux

L’évolution de ces zones commerciales répond à plusieurs impératifs :

accompagner la transformation des territoires et traiter notamment les dysfonctionnements urbains et architecturaux des entrées de ville ;
imaginer leur transformation en nouveaux quartiers mixtes (services, logements, bureaux…) ;
favoriser la production de logements répondant aux nouveaux modes de vie (logements locatifs, sociaux ou en accession), en contribuant indirectement à la lutte contre le mal-logement et en régulant les prix fonciers sur les marchés tendus pour permettre des logements à des prix abordables ;
agir comme levier de la transformation écologique des territoires au travers de projets de recomposition et de reconquête urbaines intégrant les enjeux environnementaux et permettant notamment l’amélioration de la biodiversité, le développement de la nature en ville, le traitement des îlots de chaleur, le développement des mobilités douces et la production de bâtiments à faible impact carbone et à forte qualité environnementale et d’usage ;
anticiper la nécessaire adaptation de ces zones aux nouvelles tendances de consommation, car elles restent encore plébiscitées par les consommateurs, 72 % des dépenses des Français dans le commerce sont réalisés dans ces entrées de ville.

(1) Analyse par le Groupe Frey de 243 zones commerciales de périphérie, constituées de 20 unités ou plus, des 21 plus grandes aires urbaines françaises.

(2) Calcul sur la base d’une surface moyenne d’un logement de 70 m2.

Frey : un partenariat avec la Caisse des Dépôts pour transformer les entrées de ville...