Le seul segment commercial ayant connu une baisse au cours des douze derniers mois est celui du commerce de périphérie en Europe (France, Allemagne, Royaume-Uni, Italie, Espagne et Pologne) ; les investissements y ont atteint 13,3 milliards d’euros, en légère baisse de 4,5 % par rapport à l’année précédente.

Le segment des pieds d’immeubles en Europe (France, Allemagne, Royaume-Uni, Italie et Espagne) a connu une belle progression de ses investissements en année glissante (+74 %), avec 10,4 milliards d’euros investis. Cette croissance est notamment portée par quelques transactions d’envergure tirant vers le haut les volumes totaux.

Les centres commerciaux, quant à eux, ont bénéficié d’un regain d’attrait des investisseurs par rapport à l’année dernière, avec une hausse des volumes investis en Europe (France, Allemagne, Royaume-Uni, Italie, Espagne et Pologne) de 157 % ; 7,1 milliards d’euros ont été placés dans cette classe d’actif, volume le plus élevé depuis 2018.

Si le contexte économique actuel pourrait générer un ralentissement des investissements en Europe, certains segments, notamment le commerce de pied d’immeuble et les centres commerciaux, « pourraient, cependant, s’avérer être très actifs en 2023 du fait du besoin de liquidités de certains acteurs et de la possibilité d’achat pour d’autres, notamment ceux investissant en fonds propres, en quête des meilleures opportunités du marché » affirme Patrick Delcol, responsable retail Europe de BNP Paribas Real Estate.

Il est également à noter que les taux de rendement « prime » en commerce sont entrés dans une période de décompression à partir du 3ème trimestre 2022, qui pourrait se poursuivre jusqu’à la fin de l’année 2023. Cette remontée des taux reste, néanmoins, inférieure à celles en vigueur pour d’autres classes d’actifs, comme le bureau et la logistique. Pour le segment du commerce de pied d’immeuble, le taux de rendement reste bas, tandis qu’il est particulièrement attractif pour le commerce de périphérie.

Belle santé pour l’investissement français en immobilier commercial

Pour ce qui est de la France, 4,3 milliards d’euros ont été investis dans l’immobilier de commerce au cours des neuf premiers mois de l’année 2022, le troisième trimestre atteignant même un record ; c’est déjà un volume en hausse de 38 % par rapport à l’ensemble de l’année 2021. Le secteur du commerce concentre 20 % des montants investis en France depuis janvier 2022 (contre 16 %, en moyenne, sur les dix dernières années).

« Au final, l’investissement devrait se poursuivre au cours des trois derniers mois de l’année pour atteindre un montant total de 5,2 milliards d’euros engagés pour la totalité de l’année 2022 » prévoit Cyril Zaprilla, directeur retail France de BNP Paribas Real Estate Transaction.

Des deals importants continuent de se conclure pour le commerce de périphérie, prouvant que cette typologie de commerce se porte bien. Le secteur alimentaire reste une valeur sûre ; les magasins de bricolage et les commerces discount représentent également des classes d’actifs résilients. Les « retails parks » résistent également et prouvent la réussite de leur modèle.

En France, la fréquentation des points de vente (centres-villes, centres commerciaux, périphérie) n’a pas retrouvé son niveau de 2019 (-13,2 % en septembre 2022 par rapport à septembre 2019), malgré le rebond. En revanche, tous les secteurs du commerce spécialisé ont connu une hausse de leur chiffre d’affaires au deuxième trimestre, dont la restauration (+67 %) et l’habillement (+24 %).

Vers une baisse des ventes au détail en 2023

Le tourisme international a affiché de solides performances en 2022, en France comme en Europe. Les flux touristiques dans les pays européens ont atteint 74 % des niveaux de 2019 pour la période janvier-juillet. Les niveaux de fréquentation des principales artères européennes ont atteint leur niveau pré-Covid, voire les ont dépassés dans beaucoup de villes (+21 % pour les Champs-Elysées, par exemple). Les loyers « prime » ont également augmenté sur ce type d’artères, comme c’est la cas dans le « triangle d’or » parisien ; l’avenue Montaigne, très prisée depuis les installations de grands groupes du luxe, à l’image de LVMH, en est un exemple, avec 16 000 euros (HT, HC)/m2. Les Champs-Elysées voient également leur valeur locative connaître une légère hausse, atteignant 16 000 euros (HT, HC)/m2 pour le haut de l’avenue, après une baisse au cours des dernières années.

« Malgré des tendances de fréquentation à la hausse et de nouvelles ouvertures d’enseignes, les ventes au détail pourraient diminuer en 2023 » analyse Patrick Delcol. « Cela est notamment dû à la baisse du pouvoir d’achat des consommateurs et celle de l’indice de confiance des ménages. Ces derniers pourraient recentrer leurs dépenses sur les produits de première nécessité et modérer les achats d’impulsion. Ainsi, si les prévisions de croissance des ventes sont positives en 2022 pour l’Europe (+0,4 %), elles sont attendues en léger retrait en 2023 (-0,7 %) ».

Il est, enfin, à noter que les pays d’Europe du Nord et de l’Ouest enregistrent un volume de vente en ligne par habitant élevé, mais affichent logiquement des taux de croissance plus faibles, à mesure que le marché devient mature. Les pays d’Europe du Sud et Centrale bénéficient d’un potentiel de développement plus important, donc des taux de croissance plus élevés. « De fait, un rééquilibrage entre les ventes en physique et en ligne est indispensable à la viabilité des enseignes » informe Patrick Delcol.

Europe : 44,2 milliards d'euros investis en immobilier de commerce au cours des 12 derniers mois