« Alors que seulement quatre plateformes lancées « en blanc » ont été livrées en 2016, 19 bâtiments devraient l’être au cours de la seule année 2021, pour un total supérieur à 700 000 m2. Ce niveau, sans précédent dans la décennie, illustre la très bonne tenue du marché logistique, cela en dépit des répercussions économiques de la crise sanitaire » souligne Didier Terrier, directeur général d’Arthur Loyd Logistique.

Plus globalement, 47 bâtiments lancés « en blanc » ont ainsi été livrés entre 2016 et le premier trimestre 2021, pour un total de 1,5 million de mètres carrés.

87 % des volumes livrés « en blanc » commercialisés

« Le dynamisme croissant des lancements spéculatifs, plus marqué encore depuis 2020, s’explique notamment par le bon écoulement de la majorité des projets menés entre 2016 et 2019 » explique Didier Terrier.

En effet, 87 % des volumes livrés « en blanc » durant cette période ont ainsi été commercialisés, avec une activité particulièrement soutenue dans les pôles majeurs de la dorsale. On note également la bonne performance du segment XXL, alors que les cinq plateformes de plus de 40 000 m2 livrées durant cette période ont été totalement commercialisées.

« Le lancement d’une opération « en blanc », dès lors purgée de tout recours, représente pour un utilisateur la certitude de disposer de locaux neufs à une période proche » ajoute Didier Terrier.

Alors que le marché des utilisateurs dans son ensemble était marqué en 2020 par un ralentissement de 16 %, la demande placée de plateformes « en blanc » a ainsi connu, quant à elle, un nouveau record, atteignant 328 000 m2, soit une progression de 40 % par rapport à une année 2019 déjà très active. La tendance ne s’inverse pas en première partie d’année 2021 : le volume commercialisé « en blanc » en un seul semestre surpasse celui habituellement placé en une année entière.

Les investisseurs ne se limitent plus à la dorsale

« Autre fait marquant, les investisseurs ne limitent plus leurs acquisitions aux pôles les plus établis de la dorsale, cela même si la livraison de onze bâtiments y est prévue en 2021. Huit chantiers devraient, en effet, également aboutir cette année dans des pôles plus secondaires, soit le double de l’année 2020, déjà hors normes. Si la période 2016-2019 avait été marquée par des engagements spéculatifs en Normandie, en Occitanie, en Pays de la Loire et en vallée du Rhône, des lancements ont également eu lieu dans de nouveaux secteurs géographiques en 2020 et 2021. Au cours de ces deux années, ce sont neuf chantiers qui ont été, ou devraient être livrés dans les pôles orléanais et bordelais, ainsi qu’en région Grand Est ».

Prenant en compte l’appétit des utilisateurs pour les plateformes de grand volume, et disposant de fonds à déployer, les investisseurs ont, par ailleurs, nettement accru leur exposition sur le segment des surfaces XXL initiées « en blanc » depuis 2020. Huit livraisons de bâtiments de 40 000 m2 ou plus sont ainsi anticipées en 2021, équitablement réparties entre les pôles majeurs de la dorsale et les secteurs secondaires. Si une partie de ces lancements s’inscrit dans le cadre d’une stratégie mono-utilisateurs, les propriétaires peuvent être plus largement enclins à la division de leurs bâtiments en vue d’une commercialisation rapide. Entre 2016 et le premier trimestre 2021, 51 % des bâtiments lancés « en blanc » en France (et d’ores et déjà loués pour tout ou partie) ont ainsi fait l’objet d’une division.

Une nouvelle compression des rendements…

Du côté des investisseurs, pas moins de 36 acquéreurs différents se sont positionnés sur le segment du « blanc » depuis 2016. Si l’on recense parmi ceux-ci une douzaine d’acteurs français, le marché demeure majoritairement animé par les investisseurs étrangers, et plus spécifiquement anglo-saxons. « La rémunération du risque proposée par l’entrepôt logistique « en blanc », la bonne tenue du marché locatif, la politique de sobriété foncière menée par le législateur et la stratégie de diversification de leur portefeuille d’actifs par les investisseurs amènent ces derniers à considérer favorablement le marché français » souligne Nicolas Chomette, directeur investissement d’Arthur Loyd Logistique. Et d’ajouter : « le taux de rendement potentiel des meilleurs actifs lancés « en blanc » devrait donc connaître une nouvelle compression, dans le sillage de celui des bâtiments logistiques loués »…

Entrepôts "en blanc" : plus de 700 000 m2 livrés d'ici la fin 2021