Les nouvelles sur le front socio-économique n’ont pas été rassurantes en ce début d’année. Le gouvernement, tout comme la Banque de France, a dû revoir légèrement à la baisse sa prévision de croissance 2024. L’annonce d’un fort dérapage des dépenses publiques a, par ailleurs, déclenché un vaste plan de coupes budgétaires, qui risque d’obérer encore davantage les perspectives de reprise à court terme. Seul signal clairement positif : le repli continu de l’inflation rend de plus en plus probable un prochain infléchissement de la politique monétaire de la BCE, ce qui conforte les anticipations baissières du marché quant à l’orientation des taux longs, permettant à ces derniers de se stabiliser à un niveau plus bas qu’initialement escompté.

« C’est incontestablement une bonne nouvelle pour l’attractivité de la classe d’actifs immobilière. Cependant, le marché de l’investissement restera dans une dynamique de reprise très progressive et très différenciée selon les classes d’actifs et les géographies en raison, notamment, des problématiques de refinancement qui s’annoncent ardues pour l’année en cours. Au vu, tout d’abord, de l’ampleur des décotes à compenser par l’injection de nouvelles liquidités, en particulier pour les produits et les localisations secondaires. Au vu également des importants volumes concernés : avec une maturité moyenne des financements de sept ans, ce sont les actifs acquis en 2018 et 2019, au point haut du cycle précédent, qui vont être à traiter. Sur les marchés utilisateurs, les forts besoins de remise à niveau qualitative des parcs d’exploitation constituent, en revanche, un soutien solide et durable de la demande placée » commente Barbara Koreniouguine, CEO France.

Les bureaux en Ile-de-France

Avec 452 000 m2 de placement pour l’instant recensés sur les trois premiers mois, le marché des bureaux franciliens démarre 2024 de façon satisfaisante : la performance trimestrielle, stable sur un an, se situe dans la moyenne post-Covid enregistrée sur les débuts d’année.

« Ce niveau encourageant d’activité s’explique par le bon démarrage sur le créneau des surfaces supérieures à 5 000 m2, où 17 transactions ont été recensées, contre 9 l’an passé sur la même période. Cela témoigne de l’appétence croissante des grandes entreprises pour l’optimisation et l’adaptation de leur outil immobilier à leurs nouveaux besoins » souligne Olivier Taupin, « head of agency office & industrial » France.

En revanche, le segment du « mid market » (1 000 – 5 000 m2) connaît un fléchissement, le créneau des petites surfaces témoignant d’une bonne résilience. La Capitale continue de concentrer l’essentiel de l’activité, représentant 54 % des volumes commercialisés : la recherche de centralité des utilisateurs ne se dément pas, malgré les tensions croissantes rencontrées à l’offre.

« Ce trimestre, les grandes entreprises ont plébiscité Paris, avec huit transactions supérieures à 5 000 m2, contre zéro l’an passé à la même période. Pour les deals supérieurs à 10 000 m2, elles ont ciblé la rive gauche (Paris 12/13 et 14/15), qui offre des gabarits d’immeubles en ligne ; pour les transactions plus réduites, le quartier d’affaires élargi de l’Ouest, grâce notamment à des précommercialisations » poursuit-il.
En périphérie, le marché tourne davantage au ralenti, à l’exception du secteur de Neuilly-Levallois qui continue de bénéficier de sa proximité, physique mais aussi en termes de services/cadre urbain, avec Paris.
« Il est important également de souligner, au vu de son niveau de vacance préoccupant que la 1ère Couronne Nord connaît un début d’année encourageant, avec une demande placée en progression de 66 % par rapport à sa moyenne trimestrielle 2023, grâce notamment à la conclusion de deux transactions supérieures à 5 000 m2 » conclut-il.

Investissement France en immobilier d’entreprise banalisé

Sur le front de l’investissement, le marché enregistre sa plus mauvaise performance depuis 2009 : avec 1,7 milliard d’euros d’engagements pour l’instant recensés, le 1er trimestre s’inscrit en recul d’environ 55 % sur un an, après le décrochage brutal déjà encaissé en 2023.

« Ce n’est malheureusement pas une surprise : le volume des signatures s’étant dénouées ces trois derniers mois reflète l’état d’esprit des acteurs à l’automne dernier, au plus fort de la déconnexion en termes de « repricing » entre acquéreurs et vendeurs. C’est là le principal facteur explicatif de l’atonie de l’activité et la vraie différence avec la situation de 2009, quand la crise de liquidités majeure alors traversée avait totalement asséché le marché » souligne Nils Vinck, « head of capital markets » France.

Les différentes classes d’actifs ne se positionnent pas exactement dans la même phase du cycle de correction. La logistique, après une fin d’année 2023 déjà mieux orientée, voit son volume d’engagements se redresser, comparativement au 1er trimestre 2023 (+ 43 %), pour peser près de 30 % du total France. Le commerce maintient ses positions (23 %), tandis que l’actif bureau continue de souffrir des questionnements qui ont émergé avec l’avènement du travail hybride, pour représenter moins de 40 % du marché.

« Certes, le tableau chiffré apparaît morose, mais notre ressenti de marché se révèle heureusement meilleur depuis le début de l’année. La quasi-totalité des marketings qui sont lancés avancent bien, grâce à des offres en phase avec les attentes des vendeurs. Nous voyons même ponctuellement une légère surperformance par rapport au prix mandat, ce qui n’était plus arrivé depuis des mois ! La stabilisation depuis l’automne des taux directeurs de la BCE a permis au rendement sans risque de refluer sous la barre des 3 %, reconstituant de facto un « spread » plus attractif pour l’immobilier » commente Nils Vinck.

De fait, les taux « prime » apparaissent sur ce début d’année inchangés sur toutes les classes d’actifs : 4,25 % pour les bureaux et les commerces, 4,75 % pour la logistique. Dans ce contexte, une amélioration des volumes engagés se profile, modeste à l’horizon du 2ème trimestre 2024, puis plus franche sur la deuxième partie de l’année.

« Attention, ce redémarrage progressif ne concernera que certains segments du marché, qui offrent une lisibilité suffisante de leur sous-jacent locatif (bureau parisien, logistique, commerces dans des emplacements n°1) et pour lesquels la décote semble actée. Ailleurs, l’absence de liquidités continuera de pousser à la différenciation de la fourchette des taux de rendement » conclut Nils Vinck.

Cushman & Wakefield : un niveau encourageant pour la demande placée...