Patrimoine

Covivio détient un patrimoine de 23,1 milliards d’euros (15,1 milliards d’euros, part du groupe) d’actifs en Europe. Le patrimoine est composé à 52 % (-3 points par rapport à 2022) de bureaux en France, Italie et Allemagne, dont 69 % en centre- ville et 25 % dans les principaux centres d’affaires ; 31 % (+1 point) de logements principalement à Berlin et les grandes villes de la Rhénanie-du-Nord Westphalie et 17 % (+2 points) d’hôtels dans les grandes villes touristiques européennes (Paris, Berlin, Rome, Madrid, Barcelone, Londres…), loués ou gérés par les opérateurs leaders : Accor, IHG, Marriott, B&B, NH Hotels…

Hôtels

En novembre 2023, le groupe est « entré en négociations exclusives avec AccorInvest, en vue de rassembler la propriété de murs et fonds de commerce. Covivio, via sa filiale Covivio Hotels, est propriétaire de 54 hôtels loués à AccorInvest en loyer variable sur chiffre d’affaires, dans le cadre de baux à long terme. AccorInvest est propriétaire des fonds de commerce de ces hôtels et a signé des contrats de gestion long terme avec le Groupe Accor. L’opération de remembrement prendrait la forme d’un échange de fonds de commerce, actuellement détenus par AccorInvest, contre des murs d’hôtels appartenant à Covivio. A l’issue de l’opération, 24 hôtels seraient désormais détenus en murs et fonds par Covivio et 10 par AccorInvest.
La valeur convenue des murs cédés à AccorInvest représente environ 92 millions d’euros (au rendement de 5 %) et la valeur convenue des fonds de commerce rachetés par Covivio environ 114 millions d’euros (au rendement de 12 %). Cette opération, relutive pour Covivio dès la première année (9 millions d’euros de revenus supplémentaires pour une sortie de cash de 22 millions d’euros en part du groupe), permettrait, en outre, de pouvoir optimiser à terme les performances de ces hôtels. Ainsi, des programmes de capex à forte rentabilité (supérieurs à 20 %) sont attendus, offrant une perspective de croissance des résultats et de création de valeur ».

Bureaux

« Dans un marché locatif polarisé, où la demande se concentre sur les immeubles les plus centraux et offrant les meilleures performances environnementales et servicielles (80 % de la demande à Milan se concentre sur des immeubles « grade A »), Covivio tire les fruits de son positionnement haut de gamme. Près de 131 000 m2 de nouvelles commercialisations et renouvellements ont été signés en 2023, dont 40 700 m2 sur le seul 4ème trimestre. Le taux d’occupation, qui avait reculé à 92,2 % fin mars 2023 suite à deux livraisons d’actifs et un départ de locataire, s’inscrit depuis en net rebond, de 230 points de base, pour atteindre 94,5 % en fin d’exercice (soit +10 points de base par rapport à 2022).
Ces succès locatifs s’illustrent par l’accélération de la commercialisation des immeubles récemment livrés. C’est le cas de « So Pop », à Paris/Saint-Ouen, avec 11 600 m2 commercialisés, permettant de faire passer le taux d’occupation de 36 % fin 2022 à 71 % actuellement. 11 700 m2 ont aussi été signés dans « Maslö », à Levallois-Perret, désormais occupé à 87 % (28 % fin 2022). Covivio a également loué 7 700 m2 dans l’immeuble « Urban Garden », à Issy-les-Moulineaux, libéré au 1er trimestre 2023 et déjà reloué à hauteur de 70 %. A Châtillon, 2 450 m2 ont été loués sur l’immeuble « Iro », portant le taux d’occupation à 64 % (57 % fin 2022), tandis que 5 800 m2 ont été commercialisés ou renouvelés sur la tour CB21, à La Défense, désormais louée à 100 % (93 % fin 2022). En Allemagne, l’immeuble « Zeughaus », à Hambourg, a, quant à lui, vu son taux d’occupation augmenter de 14 points sur un an, à 96 %, suite à la relocation de 9 200 m2″.

Concernant le résidentiel allemand, Covivio indique une « hausse de la qualité du patrimoine et une extraction de valeur dans un contexte de pénurie ».

Revenus locatifs

En 2023, les revenus locatifs s’établissent à 1 011 millions d’euros et 648 millions d’euros en part du groupe, en progression de 2 % sur un an à périmètre courant. « La baisse des revenus bureaux, liée aux cessions, est plus que compensée par l’accélération de l’indexation, le rebond en hôtellerie et la solide croissance en résidentiel allemand. A périmètre constant, les revenus affichent une progression de 6,4 %, portée par l’indexation (3,5 points), la hausse des loyers lors des relocations et renouvellements (0,6 point) et les revenus variables en hôtellerie (+2,3 points) ».

Le taux d’occupation moyen du patrimoine se maintient à un niveau élevé de 96,7 % (96,6 % fin 2022), « en ligne avec la moyenne des dix dernières années, tandis que la durée moyenne ferme des baux atteint près de 7 ans ».

Perspectives 2024

« Dans un marché immobilier mis à l’épreuve en 2023, Covivio a dépassé ses objectifs. Le bilan a été renforcé et les solides performances opérationnelles ont permis au résultat récurrent de s’inscrire en légère croissance, validant le positionnement et la stratégie du groupe. En 2024, dans un contexte de baisse attendue des taux d’intérêt en Europe et de reconstitution de la prime de risque, Covivio se prépare à la reprise. Dans ce contexte, le groupe se fixe deux ambitions centrales pour cet exercice : maintenir la discipline financière et poursuivre la croissance de son résultat net récurrent ».

Covivio : légère hausse de son résultat net récurrent