Covivio, via sa filiale Covivio Hotels, est propriétaire de 54 hôtels loués à AccorInvest en loyer variable sur chiffre d’affaires, dans le cadre de baux à long terme. AccorInvest est propriétaire des fonds de commerce de ces hôtels et a signé des contrats de gestion long terme avec le groupe Accor. « L’opération de remembrement prendrait la forme d’un échange de fonds de commerce, actuellement détenus par AccorInvest, contre des murs d’hôtels appartenant à Covivio Hotels. A l’issue de l’opération, 24 hôtels seraient désormais détenus en murs et fonds par Covivio Hotels et 10 par AccorInvest. La valeur convenue des murs cédés à AccorInvest représente environ 210 millions d’euros et la valeur convenue des fonds de commerces rachetés par Covivio Hotels environ 260 millions d’euros. Sur la base des chiffres 2022, les loyers annuels des actifs cédés à AccorInvest représentent 9 millions d’euros et l’Ebitda des fonds de commerce repris par Covivio, 25 millions d’euros ».

Une nouvelle étape également engagée pour les hôtels détenus en joint-venture

Covivio Hotels est également co-actionnaire et asset manager de 60 autres hôtels loués à AccorInvest, détenus au travers de deux joint-ventures, créées entre 2010 et 2014 : l’une détenue à 80 % par Crédit Agricole Assurances et 20 % par Covivio Hotels, et l’autre détenue par la Caisse des Dépôts, Société Générale Assurances et Covivio Hotels. « Une exclusivité a également été signée en vue d’un remembrement murs et fonds de commerces de 25 de ces hôtels : 19 pour les joint-ventures et 6 pour AccorInvest ».

Au total, « les opérations de remembrement sur Covivio Hotels et sur les joint-ventures font ressortir une valeur de murs d’hôtels cédés de 390 millions d’euros, identique à celle des fonds de commerces repris, l’opération étant neutre en cash. A l’issue de l’opération, Covivio Hotels et ses partenaires auront remembré 43 hôtels et AccorInvest, 16 hôtels ».

L’hôtellerie : un secteur dynamique et résilient

Cette opération interviendrait « alors que le marché européen de l’hôtellerie a, une nouvelle fois, démontré sa capacité à surmonter les crises, à performer dans la durée et à s’adapter aux nouvelles attentes. Créée en 2005, Covivio Hotels n’a eu de cesse de faire évoluer son patrimoine, en termes de gammes, d’opérateurs et de modes de gestion. Depuis maintenant dix ans, le groupe a ainsi développé une expertise de gestion en murs et fonds de commerce (aujourd’hui 23 % du portefeuille), au travers d’acquisitions structurantes en Allemagne, France, Belgique »…

Avec cette opération, Covivio Hotels « entend renforcer sa capacité à agir directement sur la performance de son patrimoine, en repositionnant une partie de ces hôtels détenus depuis près de 20 ans et, ainsi, bénéficier d’un important potentiel de croissance ».

Une opération destinée à ouvrir une nouvelle phase de croissance pour Covivio Hotels

L’opération permettrait ainsi à Covivio Hotels et ses partenaires de « reprendre des fonds de commerce localisés dans des zones à forte attractivité touristique et bénéficiant d’un potentiel de création de valeur significative au travers de travaux de repositionnement et d’optimisation de la gestion. Certains de ces hôtels resteraient sous enseignes Accor (en contrat de gestion ou de franchise), d’autres pourraient faire l’objet d’un changement de marque ».

Cette opération « relutive et stratégique marquerait une nouvelle étape dans le développement de Covivio en hôtels, vers un modèle plus diversifié (actifs en bail, actifs en murs et fonds). Pro-forma de cette opération, la structure de revenus de Covivio Hotels serait composée de 54 % de revenus fixes et 46 % de revenus variables (majoritairement l’Ebitda des murs et fonds, tandis que la part de loyers variables, aujourd’hui de 20 %, passerait à 7 %) ».

Covivio et AccorInvest en négociations sur une opération de remembrement...