« En hôtellerie, la croissance se poursuit, avec une hausse de 4,7 % des revenus à périmètre constant, dont +3,5 % sur les revenus fixes (53 % des revenus hôtels en 2024) et +9,1 % sur les revenus variables (47 % des revenus hôtels en 2024 et 12 % des revenus groupe), grâce à d’excellentes performances en Europe du Sud. Cette performance à périmètre constant ne tient pas compte de l’Ebitda des hôtels dont les fonds de commerce ont été rachetés à AccorInvest fin 2024. La performance de ces hôtels a également été très bonne au 1er trimestre, en progression de 13 % sur un an. La qualité du portefeuille du groupe, ainsi que le travail d’asset management permettent ainsi de surperformer le marché bien orienté, dont les RevPAR en Europe sont en hausse de l’ordre de 2,4 % en cumulé à fin février sur un an.

En résidentiel allemand, la croissance à périmètre constant accélère, à 4,8 % (contre 4,3 % en 2024), par une contribution plus élevée de l’indexation (2,3 points), à laquelle s’ajoutent 1,4 point d’impact des travaux de modernisation et 1,4 point de l’effet des relocations. L’effet de la vacance stratégique, afin d’optimiser la marge sur les ventes à la découpe, contribue à hauteur de -0,3 point.
Le groupe continue à bénéficier d’une forte visibilité de ses revenus locatifs grâce à un taux d’occupation de 97,3 % et une durée moyenne ferme des baux de 6,2 ans.

En bureaux, la croissance à périmètre constant ressort à 5,1 %, bénéficiant toujours de la hausse du taux d’occupation des derniers trimestres (contribution de 2 points) et de l’indexation (3,1 points).

Hôtels : lancement de plusieurs appels d’offres auprès d’opérateurs hôteliers sur dix hôtels détenus en murs et fonds

Le groupe met en œuvre sa feuille de route afin d’extraire le potentiel de croissance des hôtels, situés en France et en Belgique, et remembrés suite à la reprise de 41 fonds de commerce auprès d’AccorInvest fin 2024. Covivio a ainsi lancé des appels d’offres sur dix hôtels auprès des principaux opérateurs hôteliers en vue de sélectionner la meilleure marque adaptée à chaque hôtel. Pour rappel, le plan de travaux sur ces hôtels, d’environ 52 millions d’euros, part du groupe d’ici à fin 2026, doit permettre de générer une rentabilité moyenne de plus de 20 %.

Bureaux : progression du taux d’occupation de +20 points de base à 95,7 %

Grâce à la centralité de son patrimoine (70 % d’actifs en centres-villes et 24 % dans le cœur des principaux quartiers d’affaires) et à son offre innovante de bureaux opérés, Covivio continue de bénéficier d’une dynamique locative favorable sur son portefeuille de bureaux. Ainsi, près de 16 400 m2 de nouvelles commercialisations et renouvellements ont été signés au 1er trimestre 2025.

Covivio a notamment signé un bail de 1 500 m2 sur « CB21 », avec une prise d’effet au 1er juillet 2025. Après une année 2024 favorable (220 000 m2 de demande placée, 14 % au-dessus de la moyenne décennale), le marché de La Défense continue à attirer les locataires. Au premier trimestre 2025, 38 300 m2 ont ainsi été placés, en hausse de 15 % sur un an.

En centres-villes, Covivio a lancé les travaux de modernisation sur l’immeuble « Delcassé » (4 980 m2), à Paris 8ème, que le prochain locataire intégrera début 2026. Ce projet, dont les capex sont estimés à 8,8 millions d’euros, devrait générer un rendement marginal de l’ordre de 8 %, grâce à une hausse du loyer de 22 %. Un bail a également été signé sur 1 400 m2 à Milan, via Cornaggia, avec une réversion de +6 % par rapport au loyer précédent.

Cette activité, couplée à la vente d’actifs non « core », permet au taux d’occupation de s’inscrire en nouvelle augmentation, de +20 points de base à 95,7 %.

Résidentiel : réversion élevée de +24 %

En Allemagne, la pénurie de logements se poursuit et renforce les fondamentaux, notamment à Berlin, où les loyers sont en nouvelle progression à fin mars 2025, de 4 % sur un an sur les immeubles neufs, à 20,2 euros/m2, et 6 % sur les immeubles existants, à 14,3 euros/m2. Le groupe continue ainsi de capter une réversion locative élevée. Le travail de relocation a porté sur près de 588 baux, permettant d’afficher une réversion locative moyenne de +24 % au 1er trimestre, dont +32 % à Berlin.

Sur le plan politique, l’horizon s’éclaircit depuis les élections fédérales. Les députés allemands ont tout d’abord voté le plan d’investissements visant à soutenir les dépenses militaires et en infrastructures, visant à stimuler la croissance (notamment par la mise en place d’un fonds spécial de 500 milliards d’euros pour moderniser les infrastructures).

Le contrat de coalition entre les partis conservateurs (CDU/CSU) et le parti social-démocrate (SPD) relatif au logement a été présenté le 9 avril. Les principaux enseignements sont le maintien de la réglementation en place, dont l’extension du dispositif de plafond sur les loyers (Mietpreisbremse) pour une durée de quatre ans, la volonté plus affirmée de dynamiser l’offre de logements (simplification des standards de construction sur les logements neufs, subventions pour les modernisations, coûts de financement attractifs pour les investisseurs, création d’une commission entre propriétaires et associations de locataires). Cet accord renforce la visibilité sur les perspectives de croissance des loyers pour Covivio et l’attractivité du marché résidentiel allemand.

Poursuite de la rotation qualitative du patrimoine

Le marché de l’investissement en immobilier poursuit son rebond en Europe au 1er trimestre 2025, en hausse de 28 % sur un an à plus de 50 milliards d’euros (d’après les données préliminaires de Savills). Dans ce contexte, et après avoir finalisé en 2024 son plan de cessions de 1,5 milliard d’euros, le groupe a signé près de 83 millions d’euros (98 millions d’euros à 100 %) de nouveaux accords de cessions sur le 1er trimestre 2025, avec une marge moyenne de +3 % par rapport aux valeurs d’expertise de fin 2024.

Ces accords de cessions ont principalement porté sur les actifs de bureaux pour un total de 61 millions d’euros (62 millions d’euros à 100 %), avec une marge moyenne de -1 % par rapport aux valeurs d’expertise. Ces cessions, majoritairement constituées d’actifs périphériques, contribuent à la poursuite du renforcement de la centralité et de la qualité du portefeuille bureaux.

En parallèle, le groupe a décaissé 81 millions d’euros de capex (101 millions d’euros à 100 %) sur le premier trimestre, dont 80 % (64 millions d’euros) permettront de générer des revenus supplémentaires, principalement investis dans des projets de développement ou travaux de modernisation d’actifs de centres-villes.

Perspectives 2025 confirmées

Covivio proposera au vote de son assemblée générale du 17 avril 2025 le versement du dividende de 3,50 euros par action, en hausse de 6 % par rapport à 2023, et versé intégralement en numéraire. Fort de son patrimoine diversifié, dont la qualité a été renforcée ces dernières années, et d’un bilan assaini, le groupe continue d’aborder les prochains semestres avec sérénité, malgré l’environnement politique et économique particulièrement instable des dernières semaines.
Covivio confirme ainsi son objectif de résultat net récurrent (EPRA Earnings ajusté) 2025, de l’ordre de 495 millions d’euros, soit une hausse d’environ 4 % par rapport à 2024 (stable par action) ».

Covivio affiche une croissance des revenus de 5,4 % sur un an