« Le Royaume-Uni et l’Allemagne font partie des pays pour lesquels les volumes investis ont atteint leur point bas depuis la crise de la dette européenne, la hausse des taux d’intérêt pesant sur l’activité et contribuant au décalage entre les attentes des acheteurs et des vendeurs. Mais l’immobilier de prestige bénéficiant des localisations les mieux établies suscite toujours de l’intérêt, à l’image du West londonien et des ventes- utilisateurs réalisées à Paris par les grandes maisons de luxe. Certains pays bénéficient d’une dynamique plus positive, notamment le secteur hôtelier en Espagne au 4ème trimestre 2023 ».

Pour le conseil, « les investisseurs ajustent leur stratégie en fonction des nouveaux enjeux, avec un appétit croissant pour les classes d’actifs alternatives et contra-cycliques, les data-centers et les sciences de la vie. Les résidences étudiantes s’affirment comme destination émergente, notamment au Royaume-Uni, en Italie et en France ». Ce qui fait dire à Luke Dawson, à la tête de l’équipe capital markets, monde et EMEA de Colliers que « tous les pays européens sont certainement confrontés à une pénurie de logements étudiants » et d’ajouter : « leur attrait est renforcé par la croissance plus dynamique des loyers, favorisée par des baux généralement courts, et par leur caractère contra-cyclique car, même en temps difficiles, l’éducation reste une priorité ».

Une reprise, mais « pas avant la fin de l’année »

La diminution des taux d’intérêt étant attendue par le marché pour le second semestre 2024, « certaines transactions pourraient se concrétiser dans les trimestres à venir. Impactées par le récent durcissement des conditions financières, certaines entreprises propriétaires de leurs locaux pourraient, par ailleurs, alimenter l’activité des transactions, à l’instar des mises en ventes effectuées par Signa Holding, en difficulté en Autriche ».

L’Ile-de-France titre son épingle du jeu. La France et notamment la région parisienne ont été « confrontées à une nouvelle diminution des volumes investis, en particulier sur les bureaux. Cette contraction tient en partie au retrait des acteurs étrangers, l’ajustement des valeurs métriques ayant été plus tardif en France que sur d’autres marchés. Paris se distingue toujours par l’importance des ventes utilisateurs effectuées par les grandes marques de luxe, à des prix d’avant-crise.
Sur le résidentiel, l’investissement est en net recul pour les actifs classiques, mais des montants records sont enregistrés pour le coliving et le logement étudiant, sur un territoire peu maillé par les opérateurs ».

L’immobilier coté suédois en phase de reprise, même si les volumes d’investissement globaux, au 4ème trimestre, ont chuté de près de 60 % par rapport au 4ème trimestre 2023, pour représenter à peine 2 milliards d’euros, plusieurs transactions ont été conclues dans le secteur industriel et logistique.

Les normes ESG suscitent des hésitations en Allemagne qui a enregistré des volumes de transactions de 24,1 milliards d’euros en 2023, soit le score le plus faible observé depuis 2012. Selon les experts de Colliers, « le marché est notamment freiné par les préoccupations des investisseurs liées à la performance ESG de certains actifs, compte tenu des capex élevés nécessaires pour respecter des réglementations en constante évolution et pour répondre aux attentes des utilisateurs. A l’opposé, certains actifs vieillissants sont ciblés pour des stratégies de redéveloppements “verts” ».

Le logement étudiant au cœur de l’activité en Italie a fourni une lueur d’espoir avec des résidences étudiantes au cœur de l’activité du marché. « Si la pénurie de logements étudiants touche l’ensemble de l’Europe, l’Italie connaît un déséquilibre saisissant entre l’offre et la demande ; ce qui devrait continuer d’entretenir l’investissement dans les villes universitaires ».

Nouveau gouvernement, mais incertitude persistante aux Pays-Bas. « La victoire du parti d’extrême droite PVV aux élections de novembre n’a guère dissipé l’incertitude entourant le secteur immobilier commercial néerlandais. Les négociations de coalition devraient compliquer la mise en œuvre de régulations sur le logement intermédiaire, largement débattues et initialement prévues pour 2024. Des perspectives floues ont contribué à un ralentissement de l’activité sur la fin de l’année 2023, avec un montant de 1,3 milliard d’euros, en baisse de 24 % par rapport au troisième trimestre ».

L’Espagne et le Portugal bénéficient d’un afflux conséquent de capitaux privés. « L’Espagne a défié la tendance européenne au 4ème trimestre, avec des volumes d’investissement de près de 4 milliards d’euros, dépassant les attentes de plus de 30 % par rapport au même trimestre de 2022. Ce résultat a été stimulé par la performance solide du secteur hôtelier, ainsi que par les apports de capitaux provenant de sources privées, à la fois nationales et latino-américaines ; une tendance également observée au Portugal ».

Le West End de Londres contrecarre la tendance au Royaume-Uni. Pour la première fois depuis la crise financière mondiale, « les volumes de transactions annuelles au Royaume-Uni n’ont pas dépassé la barre des 40 milliards de livres sterling (47 milliards d’euros) en 2023. De nombreux investisseurs patientent tant qu’ils n’ont pas la certitude que les taux d’intérêt et les taux d’emprunt ont atteint leur pic. Toutefois, l’appétit existe toujours pour les emplacements « prime » londoniens. Colliers prévoit une année 2024 plus active, avec des volumes atteignant environ 50 milliards d’euros, les besoins de refinancement associés à des coûts d’endettement plus élevés devant mettre sur le marché des actifs de meilleure qualité »…

Colliers analyse les marchés européens de l'investissement en 2023 et anticipe une reprise… au second semestre 2024