A l’origine de ce retournement de marché, l’augmentation brutale des taux d’intérêt, conjuguée à une forte inflation, qui a profondément pesé sur le pouvoir d’achat immobilier des ménages. Celui-ci a reculé́ de 18,4 % par rapport à juillet 2022. « Pour compenser l’atrophie de l’enveloppe financière mobilisable par emprunt, seules deux possibilités existent : la baisse des prix ou la hausse de l’apport personnel » déclare Century 21. Or, les prix peinent à baisser : « ils augmentent même de +0,9 % pour les maisons, parfois atteignant des records historique à 2 636 euros/m2 et diminuent légèrement pour les appartements de -1,7 % pour atteindre 4 198 euros/m2 ».

Seuls les vendeurs « contraints », qui souhaite vendre rapidement leur bien, acceptent de revoir leur prix à la baisse pour s’ajuster aux nouvelles contraintes économiques des acquéreurs. Les vendeurs « sereins » font le choix, soit de retirer leur bien du marché, soit de le laisser au prix initialement escompté, ce qui contribue à allonger les délais de vente. « Ceux-ci prennent plus de huit jours pour les maisons et plus de 4 jours, en moyenne, pour les appartements ». Puisque la baisse des prix ne compense pas la hausse des crédits, les ménages doivent accroître leur apport personnel. Ainsi, pour acheter un bien correspondant au montant moyen d’acquisition en France, l’apport personnel nécessaire a dû augmenter de plus de 60 % entre le 1er semestre 2022 et le 1er semestre 2023 et représente, désormais, près de 35 % du prix d’achat du bien. Mais tous les ménages n’ont pas les moyens de fournir un apport personnel aussi élevé.

Concernant la situation à Paris

Il est intéressant de faire un focus sur l’activité concernant la Capitale en 2022. Paris accuse le coup et le nombre de transactions parisiennes recule de 14,1 % sur douze mois. Pourtant, les prix s’ajustent à la baisse : « ils ont diminué de 6,1 % en un an pour s’établir durablement en-deçà du seuil des 10 000 euros/m2, précisément à 9 843 euros/m2 au 1er semestre 2023, soit à un niveau inférieur à 2019 » précise Century 21. Les ajustements de prix réalisés ne suffisent pas pour insuffler une nouvelle dynamique au marché. « Les délais de vente continuent de s’allonger : ils prennent plus de 11 jours en un an et se situent à un niveau jamais observé dans la Capitale jusqu’alors (88 jours en moyenne) » d’après Century 21. Deux catégories arrivent à acquérir des biens : les retraités passant de 5,8 à 8,6 % des acquéreurs et les cadres supérieurs, qui représentent à eux seuls 47,8 % des transactions parisiennes. En revanche, la part des employés et ouvriers s’amenuise encore pour ne représenter que 3,5 % des acquéreurs.

Focus sur l’Ile-de-France

« Les prix s’infléchissent sur un an dans la région francilienne, de 3,9 % pour les maisons et de 4,2 % pour les appartements, pour s’établir respectivement à 3 768 et 4 535 euros/m2 » : c’est le constat majeur qu’observe Century 21 quant à l’Ile-de-France. Et pourtant, ce n’est pas suffisant pour enrayer le ralentissement de l’activité, particulièrement fort sur le segment des appartements (-18,2 %) quand le nombre de transactions sur le marché des maisons est en retrait de 11,1 %.

« Pour se loger, les acquéreurs franciliens sont contraints de renoncer à quelques mètres carrés et la superficie moyenne recule de 4,3 m2 pour les maisons et de 2,1 m2 pour les appartements » précise Century 21. Sur ce dernier segment, la surface moyenne achetée atteint un plancher jamais observé depuis dix ans (56,2 m2) ! Cela conduit mécaniquement à une baisse du montant moyen de la transaction, de 7,9 % pour les maisons (397 864 euros, en moyenne) et de 8,8 % pour les appartements (245 897 euros, en moyenne).

Comme pour Paris, « ces divers ajustements ne suffisent pas à fluidifier le marché et les délais de vente s’allongent considérablement en Ile-de-France également, notamment pour les maisons (+21 jours), pour s’établir à 80 jours en moyenne (79 jours pour les appartements) » constate le réseau d’agences immobilières.

Des disparités en région

Partout en France, les volumes de transactions reculent, mais de manière très contrastée dans les différentes régions qui connaissent de grosses disparités « de 1 % en Bourgogne-Franche-Comté à 25,8 % en Normandie » illustre Century 21. Le recul des prix n’est pas généralisé car, dans huit régions, le prix moyen au mètre carré est en hausse sur tous les types de biens confondus. L’augmentation la plus forte est constatée en Bretagne, avec une augmentation de 6,2 %. De fait, la région voit ses prix progresser tant sur les maisons (7,2 %) que sur les appartements (5,6 %). Concernant la baisse des prix, « elle n’est observée qu’en Auvergne-Rhône-Alpes (2 %), Bourgogne-Franche Comté (3,3 %), Centre-Val de Loire (0,4 %) ».

A propos de baisse des prix, la diminution la plus forte se situe en Ile-de-France, avec 4,1 % indique Century 21.

Century 21 dévoile ses chiffres du marché immobilier