« La cause de ce renversement est un mélange de plusieurs facteurs » commente Charles Marinakis. Tout d’abord, « l’évolution rapide des taux de crédit qui ont plus que doublé en un an, passant de 1,07 %, en moyenne, en janvier à 2,25 % en novembre. Parallèlement, le taux d’usure, qui s’est ajusté avec retard, a rendu automatiquement inéligibles certains dossiers de crédit. Ainsi, dans le réseau Century 21, le nombre de compromis annulés au motif de refus de prêt est passé de 3,2 %, en moyenne, au 1er semestre 2022 à 6 % au second ».

Au global, l’activité immobilière sur l’année recule de -4,1 %, conséquence d’un ralentissement très affirmé du marché des maisons (-8,2 %) « qui revient, sans doute, à la normale après des années post Covid où les maisons étaient particulièrement prisées » indique l’étude publiée par Century 21.

Les prix, en revanche, continuent leur ascension, débutée en 2015 et le prix moyen au mètre carré des maisons progresse de +7,1 % en 2022, tandis que celui des appartements augmente de +4 % pour s’établir, respectivement, à 2 619 euros et 4 288 euros/m2. « Il s’agit de records historiques. Ces moyennes cachent, cependant, les fluctuations observées au mois le mois, montrant que les prix ont atteint un pic durant l’été pour commencer à décroître au second semestre » commente Charles Marinakis.

A l’inverse de la tendance nationale, Paris voit ses prix reculer en 2022 de -2,4 % par rapport à 2021. Plus précisément, cette baisse s’observe essentiellement à partir du mois de juin et pour la première fois depuis longtemps, le prix moyen au mètre carré est passé, en septembre, en-dessous du seuil symbolique des 10 000 euros. Sur l’année, il s’établit désormais à 10 339 euros le mètre carré.

« Grâce à ce réajustement des prix, le marché parisien a retrouvé des couleurs. Sur l’année, les transactions parisiennes sont en progression de +5,9 %. Malgré tout, les délais de vente s’allongent de huit jours pour atteindre des niveaux historiquement hauts pour la Capitale » ajoute Century 21. Ces transactions parisiennes sont majoritairement dédiées à l’acquisition de la résidence principale et la part des investissements locatifs recule fortement (-10,9 %) pour se situer à 30,3 % des acquisitions, soit un niveau antérieur à 2019.

Quelles perspectives pour 2023 ?

Les marchés de l’immobilier dépendront en 2023 de plusieurs phénomènes, ceux-là même qui ont engendré le début de la baisse des prix. « On y retrouvera des principes connus et courants sur le volume d’activité et l’évolution des prix, plus un nouveau concept qu’il faudra bientôt intégrer dans nos raisonnements : le ‘coût d’habitation' » analyse Charles Marinakis

Century 21 France table sur une baisse du volume de transactions, surtout sur le premier semestre, qui pourrait donner un résultat annuel à -3/-5 % par rapport à 2022, soit aux alentours de 1 050 000 ventes. Concernant l’évolution des prix, « on peut imaginer qu’à l’instar du second semestre 2022, les prix continuent de descendre dans des proportions qui se situeront entre -5 à -7 %, à parfaire selon les régions bien sûr. Paris retrouvera sans doute des couleurs fin 2023 » poursuit l’étude.

Le nouveau régulateur dont il faudra tenir compte et qui influencera considérablement le marché est le revenu des ménages français et le « reste à vivre ». Century 21 France le concentre sur un principe de calcul d’un « coût d’habitation » résultant de l’addition entre la valeur des charges et le total des coûts directs (schéma ci-dessous).

Century 21 : 2022 "marque un retournement du marché"...