Bureaux Ile-de-France : un 3ème trimestre sans ressort

Au 3ème trimestre 2026, 314 000 m2 de bureaux ont été commercialisés en Ile-de-France, en recul de 26 % par rapport au 3ème trimestre 2025 et de 31 % par rapport à la moyenne post-Covid (2021-2025). Un trimestre particulièrement faible, qui accentue le retard accumulé depuis janvier : sur les neuf premiers mois de l’année, le volume des commercialisations s’établit à 1 050 300 m2, en repli de 14 % sur un an et de 23 % par rapport à la moyenne post-Covid.

Alexandre Fontaine, directeur bureaux Ile-de-France, commente : « ce 3ème trimestre est particulièrement faible et confirme un marché francilien dont la contraction se poursuit, conformément au contexte économique difficile, sans perspective de reprise franche à ce stade. Quelques signaux méritent néanmoins d’être suivis, à Paris notamment, de même qu’une stabilisation de l’offre immédiate, mais ils restent trop ténus pour parler de retournement ».

Le repli reste, avant tout, imputable aux grandes transactions (supérieures à 5 000 m2), qui se font de plus en plus rares : seules 19 opérations ont été enregistrées depuis le début de l’année, contre 31 à la même période l’an dernier et 39, en moyenne, sur la période post-Covid. Elles totalisent 239 600 m2, en baisse de 30 % sur un an et de 45 % par rapport à la moyenne post-Covid.

« Il s’agit du plus faible niveau enregistré sur ce segment depuis la crise Covid et l’écart avec les années précédentes continue de se creuser ce trimestre. Les renégociations en sont la principale cause : elles continuent de concerner plus d’une grande transaction sur deux. Les entreprises ne déménagent que lorsqu’elles y sont poussées par une motivation forte – projet d’entreprise, regroupement, enjeu de centralité ou obsolescence majeure de leurs locaux. Le segment des petites et moyennes surfaces (0-5 000 m2) s’érode, lui, plus lentement : avec 810 800 m2 commercialisés depuis janvier, il recule de 8 % sur un an et de 14 % par rapport à la moyenne post-Covid » précise Alexandre Fontaine. Et d’ajouter : « Paris Centre Ouest poursuit sa contraction (-8 % sur un an et – 21 % par rapport à la moyenne post-Covid), mais derrière ce chiffre, la réalité est plus nuancée et quelques motifs d’encouragement se dessinent. Le segment 0-1 000 m2 reprend des couleurs (+4 % sur un an), un signal faible d’autant plus encourageant qu’une part croissante de la demande sur ce créneau est désormais captée par le marché parallèle du coworking. Le segment 1 000-5 000 m2 se redresse quant à lui (+28 % sur un an), après une année 2025 particulièrement basse, grâce à la division des grands immeubles neufs/restructurés, mais aussi à la demande émergente des entreprises de la tech/IA. En revanche, les grandes transactions y restent extrêmement rares, avec une seule signature ce trimestre. Le reste de Paris se montre stable, voire en légère amélioration, certains arrondissements du centre et de l’Est continuant de bénéficier du report d’utilisateurs de Paris Centre Ouest en quête de loyers plus abordables. Hors de Paris, La Défense continue de tirer son épingle du jeu (+25 % sur un an et –1 % par rapport à la moyenne post-Covid), malgré un 3ème trimestre plus calme, notamment sur le segment 1 000-5 000 m2. Le quartier d’affaires profite du dynamisme de ses petites surfaces (0-1 000 m2), soutenu par l’arrivée d’utilisateurs en provenance du Croissant Ouest et par l’attrait des surfaces « plug and play ». Le Croissant Ouest affiche, quant à lui, un recul global, malgré une tenue correcte de la demande placée à Boulogne-Billancourt. En première couronne, c’est également morne plaine. Seules quelques communes du Nord, comme Clichy, Saint-Denis et Saint-Ouen, font timide exception sur les moyennes surfaces ».

L’offre immédiate se stabilise à 6 591 000 m2 en Ile-de-France, une première depuis cinq ans. Après une hausse conséquente à Paris Centre Ouest, sa progression y ralentit ce trimestre, tandis qu’elle se stabilise ou recule partout ailleurs.

Alexandre Fontaine complète : « si elle se confirmait, cette stabilisation pourrait précéder une phase de diminution de l’offre. Côté loyers, le loyer « prime » parisien s’établit désormais à 1 300 euros (HT, HC)/m². Dans Paris et en périphérie proche, les ambitions restent élevées, mais certaines de ces valeurs ne sont atteintes qu’au prix de mesures d’accompagnement en hausse. En parallèle, les « repricings » s’intensifient sur le reste du marché, en particulier là où la vacance est abondante ». Et de conclure : « d’ici la fin de l’année, en plus de 5 000 m2, nous anticipons 35 à 40 transactions, pour un volume compris entre 420 000 et 470 000 m2. L’année 2026 devrait ainsi s’achever autour de 1,6 million de mètres carrés commercialisés en Ile-de-France, restant à un niveau bas des volumes placés »…

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