L’étude met en évidence une tendance croissante au développement de projets immobiliers logistiques verticaux. Cette tendance, déjà bien établie en Asie et aux Etats-Unis, commence à se développer en Europe, notamment en France. Selon CBRE, « le parc d’entrepôts à étages francilien pourrait doubler dans les années à venir, passant de 785 000 m2 actuellement à plus de 1,4 million de mètres carrés en 2026 ».

Aujourd’hui, « les besoins logistiques sont importants et suivent une évolution des habitudes des ménages et des entreprises. Par exemple, la part du e-commerce dans le commerce de détail est passé de 5,2 % en 2013 à 12,4 % en 2022. Or, un milliard d’euros de chiffre d’affaires en e-commerce se traduit par environ 100 000 m2 de besoins supplémentaires en espaces logistiques ; en Ile-de-France, chaque semaine, 4,4 millions de livraisons/enlèvements sont effectués, dont 1,1 million de ces mouvements se concentrent dans Paris ; les points de distribution sont éclatés avec 78 % des e-acheteurs qui ont recours, notamment, à la livraison à domicile ».

Mais construire des entrepôts à l’heure de l’impératif Zéro artificialisation nette (Zan), de la priorité donnée au logement et des zones à faibles émissions (90 % du fret français passe par le routier), semble une équation impossible.

Repousser les plateformes logistiques à l’extérieur des zones urbaines n’est plus adapté aux nouveaux besoins (en Ile-de-France, 73 % des locaux logistiques ont été construits en grande couronne, souvent sur des terres agricoles, entre 1975 et 2021). Aujourd’hui, les besoins des aires urbaines en logistique sont immenses et notamment sur le dernier kilomètre. Paris a une autonomie alimentaire de trois jours et œuvre déjà en faveur de circuits courts et de proximité. La notion de stocks stratégiques est de plus en plus dans les esprits.

La verticalisation de la logistique est une des solutions. « Pendant longtemps, on a construit horizontal et loin ; il va falloir construire maintenant vertical et proche : c’est un vrai changement de paradigme imposé conjointement par le e-commerce, les nouveaux besoins industriels et logistiques et, plus globalement, la rareté foncière » souligne Elvire Remars, directrice activités Ile-de-France chez CBRE.

En Ile-de-France, sept projets sont en cours de construction ou prêts à démarrer. Quinze projets supplémentaires de logistique à étages sont actuellement à l’étude sur les trois prochaines années, pour 700 000 m2 au total, alors qu’il en existe autant aujourd’hui, répartis sur seize bâtiments franciliens.

Si ce type de projets présente des contraintes et des défis, notamment techniques, CBRE se veut cependant optimiste. « L’appétit des marchés de capitaux pour la classe d’actifs logistiques est réel, les terrains manquent et les intentions des utilisateurs logistiques sont là : 64 % d’entre eux ont pour projet de se développer dans les trois prochaines années » selon un sondage de CBRE au niveau mondial.

L’étude de CBRE souligne l’importance de penser la logistique urbaine de manière innovante et adaptée aux contraintes actuelles.

« L’immobilier logistique doit entamer une double révolution : celle du transport, avec le passage progressif à des véhicules plus propres et plus adaptés à la ville, et celle de l’immobilier, avec le développement d’un nouveau marché d’entrepôts urbains, intégrés à la ville » conclut Pierre-Louis Dumont, « executive director agency » France industrial & logistics-data center au sein de CBRE.

A noter : vous pouvez également écouter le podcast d’Elvire Remars, directrice activités Ile-de-France chez CBRE sur ce sujet.

CBRE analyse la logistique à étages qui cherche à investir les centres urbains