Le bureau obsolète, nouvelle manne foncière ?

Le marché de l’immobilier d’entreprise en Ile-de-France a été fortement impacté par la crise sanitaire mondiale. Celle-ci a entraîné une augmentation de l’offre de bureaux et une baisse de la demande placée (-13 %, en moyenne, en 2021-2022 par rapport à 2010-2019), mettant en évidence le poids des immeubles de seconde main obsolètes. Avec un parc de bureaux atteignant près de 59 millions de mètres carrés à la fin de 2022, soit une augmentation de 50 % en 30 ans et une offre à un an atteignant 6 millions de mètres carrés début 2023, la région dispose d’un potentiel considérable pour la transformation en logements, dans un contexte où le foncier se raréfie. Face à un objectif de création de 700 000 logements par an en Ile-de-France, dont 30 % de logements sociaux, la transformation des bureaux en logements se présente comme une opportunité foncière.

La transformation, un enjeu écologique dans un contexte environnemental croissant

La transformation des immeubles de bureaux répond également à l’impératif écologique croissant de réduction de l’artificialisation des sols et de l’empreinte carbone. La loi Climat et Résilience impose une diminution significative de l’artificialisation des sols, avec pour objectif une réduction de 50 % d’ici 2030 et l’atteinte de zéro artificialisation nette d’ici 2050. Dans ce contexte de raréfaction foncière, la transformation des bureaux en logements offre une alternative durable en réutilisant les bâtiments existants plutôt que de les démolir. Pour aller dans ce sens, la loi Elan de 2018 encourage cette transformation en accordant un bonus de constructibilité pour les immeubles convertis ou rénovés en logements.

Des freins persistent pour une transformation réussie

Depuis 2019, près de 333 000 m2 d’actifs tertiaires ont été transformés en Ile-de-France, principalement dans Paris intra-muros et sa périphérie, mais plusieurs freins entravent cette transformation. Les contraintes économiques, telles que la rentabilité comparée entre le résidentiel et les bureaux, ainsi que les obligations en matière de logement social, posent des défis. Les contraintes réglementaires et les coûts élevés sont également des obstacles supplémentaires. Pour autant, la transformation des bureaux en logements suscite un intérêt croissant, soutenu par les investisseurs et les critères ESG, ce qui pourrait stimuler le marché de la transformation d’actifs tertiaires obsolètes. Cette transformation offre diverses opportunités, allant des logements et résidences gérées aux commerces, en passant par l’industrie et la logistique. Certains projets optent pour des démolitions-reconstructions, permettant une optimisation des surfaces et des coûts, ainsi qu’une mise en œuvre plus facile du point de vue technique.

Catella Property : les enjeux et perspectives de la transformation de bureaux en Ile-de-France