Après un an et demi où le commerce de détail a su profiter du rebond post-Covid, le pouvoir d’achat des consommateurs se fait désormais rattraper par l’inflation. Ainsi, les croissances positives affichées en valeur cachent en réalité une diminution des achats en volume. La croissance annuelle en volume est donc négative au troisième trimestre. De son côté, le secteur de la grande distribution tous circuits confondus (alimentaire et petit bazar) tente notamment de s’adapter. Au deuxième trimestre 2023, la Fevad (Fédération du e‑commerce et de la vente à distance) rapporte un taux de croissance du e-commerce de +10,1 % par rapport à la même période en 2022, pour atteindre un chiffre d’affaires de 39,3 milliards d’euros. Par ailleurs, le commerce de détail voit son chiffre d’affaires progresser au deuxième trimestre : de manière globale, le chiffre d’affaires de celui-ci croît de 6,4 % en valeur en glissement annuel. La restauration, par exemple, affiche une croissance de +16,4 %.

Hausse de l’indice des loyers commerciaux

Aujourd’hui, une grande part des loyers commerciaux sont indexés sur l’Indice du coût de la construction (ICC) ou l’Indice des loyers commerciaux (ILC). Pour les boutiques de centre-ville, l’ICC est généralement la référence. En 2022, celui-ci a d’ailleurs connu une envolée causée par l’augmentation des prix des matières premières et les pénuries liées au conflit en Ukraine. A l’instar de l’Indice des prix à la consommation, l’ICC devrait retomber vers des valeurs plus habituelles d’ici la fin de l’année 2023. Pour les magasins installés dans des centres commerciaux, les loyers sont majoritairement indexés sur l’ILC. La forte poussée inflationniste en 2021 et 2022 a entraîné le gouvernement à plafonner les indexations de loyer sur l’ILC à +3,5 % pour les PME à partir du deuxième trimestre 2022. Ce « bouclier loyer » a été prolongé jusqu’au premier trimestre 2024.

Les loyers « prime » parisiens stagnent

Trois artères parisiennes voient leurs loyers « prime » se stabiliser entre 14 000 et 16 000 euros (HT, HC)/m2 au 3ème trimestre 2023 : les Champs-Elysées, l’avenue Montaigne et la rue Saint-Honoré. Elles offrent les loyers « prime » les plus élevés. Les marques ont pris position en amont de la Coupe du monde de rugby 2023, drainant ainsi un flux important de visiteurs en cette fin d’année, et en prévision des JO 2024. « La vacance a quasiment été divisée par deux d’une année sur l’autre : le haut de la plus belle avenue du monde reste une cible prioritaire pour les marques de luxe, en particulier côté impaire. Une bonne dynamique transactionnelle est également observée sur le bas des Champs-Elysées et même jusqu’à l’avenue Matignon… », explique Cyril Zaprilla, directeur commerce France chez BNP Paribas Real Estate Transaction.

L’investissement en commerce : un troisième trimestre en retrait

L’investissement en commerce est dans l’expectative, représentant 21 % des engagements en immobilier d’entreprise en 2023. Dans un marché porté par les acteurs européens et surtout français, 2,2 milliards d’euros ont été investis en commerce au cours des neuf premiers mois, soit une baisse de 54 % par rapport à la même période en 2022. Durant le troisième trimestre, 0,3 milliard d’euros ont été investis, une contraction de 65 % par rapport à la moyenne décennale.

La région parisienne représente 66 % des montants investis au troisième trimestre, avec notamment une transaction importante à Paris : l’acquisition de l’hôtel de Coulanges, situé au 35-37, rue des Francs Bourgeois dans le 4ème arrondissement, avec le concept-store Dover Street Market comme locataire, par Groupama Gan REIM pour près de 49 millions d’euros. Le marché est donc marqué par des transactions d’ampleur. Plusieurs typologies de commerce ont attiré des investisseurs :

les centres commerciaux ont porté le marché en 2023 (37 % des montants investis) avec quelques transactions majeures. Une transaction importante est à mentionner au troisième trimestre : l’acquisition du centre commercial Place d’Armes, à Valenciennes, par le groupe Strauss pour près de 48 millions d’euros ;
la périphérie s’affiche en retrait par rapport à son excellente année 2022 (-68 % à neuf mois, au regard de l’année 2022). Cette typologie représente 34 % des montants investis en 2023, avec notamment l’acquisition au 3ème trimestre par Ireit Global d’un portefeuille de 17 magasins B&M, pour 76 millions d’euros ;
le commerce de centre-ville ne représente que 30 % des montants investis en 2023, contre 35 % en 2022.

Décompression régulière des taux de rendement « prime »

L’OAT 10 ans France, estimé à 3,38 % au 3ème trimestre 2023, comprime la prime de risque pour les actifs immobiliers, faisant progresser les taux de rendement « prime ». Le taux « prime » en pied d’immeuble se maintient à 4 % et le taux « prime » pour les centres commerciaux atteint 5 %, se stabilisant, faute de demande. Les « retail parks » restent une cible pour les investisseurs, même si leur appétit pour cette classe d’actif a baissé ces derniers mois. Les taux « prime » en hausse de 25 points de base à 5,75% vont encore augmenter pour certainement atterrir au-dessus des 6 % au dernier trimestre. « Nous observons une progression de 25 à 30 points de base par trimestre depuis le début de l’année, progression qui devrait se poursuivre en 2024 », souligne Cyril Zaprilla.

BNP Paribas Real Estate : "en France, l'investissement en immobilier du commerce est dans l'expectative"