Concernant la vacance des bureaux en Ile-de-France, Eric Siesse, directeur général adjoint en charge du pôle bureaux location Ile-de-France chez BNP Paribas Real Estate Transaction, indique qu’il existe un marché à deux vitesses : « des secteurs plus périphériques comme Péri Défense ou la 1ère couronne Nord enregistrent des niveaux de vacance supérieurs à 20 %, tandis que Paris QCA affiche toujours un taux de vacance immédiat particulièrement faible, à 2,4 % ». Et d’ajouter : « nous prévoyons un volume de transactions avoisinant les 1,9 million de mètres carrés en 2024, nouvelle normalité francilienne ».
Sur la logistique, Franck Poizat, co-directeur du pôle industriel de BNP Paribas Real Estate Transaction, explique que « les nombreuses incertitudes autour du contexte géopolitique, économique et financier, mais également les impacts de l’inflation sur les coûts de construction, ont provoqué un fort ralentissement du volume des transactions au 4ème trimestre avec 812 400 m2 placés en 52 opérations ». Malgré tout, « la reconstitution d’une prime de risque immobilière plus attractive et les solides fondamentaux sur le marché utilisateurs permettent aux investisseurs de garder un intérêt certain pour cette classe d’actif » (logistique).
Malgré le marasme ambiant, Olivier Ambrosiali, directeur général adjoint en charge du pôle vente et investissement de BNP Paribas Real Estate Transaction, livre des motifs d’espoir : « gageons que les récentes déclarations sur la stabilisation des taux directeurs et la décompression des taux sur le marché obligataire avec pour conséquence une reconstitution d’une prime de risque immobilière plus favorable bénéficient à l’investissement immobilier et rapprochent les positions entre les acquéreurs et les vendeurs en 2024 ».

Pour Cushman & Wakefield, les marchés utilisateurs ont fait preuve d’une bonne résilience avec une demande qui demeure soutenue, même si les délais de transformation s’allongent. Les marchés investisseurs, quant à eux, ont subi les incertitudes liées à la remontée rapide des taux, conduisant à un gel des dossiers et un fort recul des volumes investis notamment par l’absence de transactions de grand volumes. «La difficulté consiste pour les acteurs à se (re)positionner dans un nouveau schéma économique après une longue période d’argent bon marché, la période de stabilisation puis de baisse des taux qui devrait se confirmer en 2024 conjuguée à l’ajustement des valeurs intervenue en 2023 permettra le retour de la confiance » précise Barbara Koreniouguine, CEO de Cushamn & Wakefield France.
Concernant les bureaux en Ile-de-France, « les atterrissages autour de 1,9-2 millions de m2 seront désormais la nouvelle norme au cours des années à venir, contre 2,3 millions en moyenne » observe Olivier Taupin, directeur Agence Bureaux & Activité.
Concernant le niveau de la vacance à Paris QCA (supérieur à 2 %), elle va continuer de baisser : l’offre se raréfie et les investisseurs qui anticipent l’adoption du PLU bioclimatique hésitent de plus en plus à lancer de nouvelles réhabilitations. Les entreprises déjà installées dans de bons immeubles risquent de privilégier le statu quo. L’absence d’offre qualitative en adéquation avec les nouvelles règlementations commence ainsi à geler une partie du marché Ouest parisien, et entraîne une baisse des transactions, malgré une forte demande. A La Défense, mais surtout en Première Couronne Nord et en Péri-Défense, les niveaux élevés de l’offre (supérieurs à 16 %) constatés, laissent entrevoir l’enjeu majeur de 2024 : mettre en avant les disponibilités de ces territoires, notamment les bureaux les plus qualitatifs et les plus performants. « L’offre de grande qualité en périphérie proche devrait pouvoir séduire les utilisateurs qui ne trouveront pas satisfaction dans la Capitale, faute de disponibilité ou d’un budget suffisant. » conclut Olivier Taupin.
A propos du marché de l’investissement, il s’analyse différemment selon les typologies d’actif. CBRE observe un excellent maintien du commerce et une baisse significative de la logistique qui a pâti du retrait des investisseurs étrangers et du manque de gros portefeuilles. Le bureau a, quant à lui, probablement trouvé son point d’équilibre suite aux baisses régulières enregistrées depuis le Covid et la mise en place plus généralisée du télétravail. « Malgré ces chiffres déceptifs, l’arrêt de la hausse des taux directeurs par la BCE a entraîné une chute rapide de l’OAT 10 ans passant de 3,50 % en octobre dernier à 2,60 % à date. La reconstitution en cours du « spread » immobilier vis-à-vis des autres produits financiers et les perspectives de maintien des taux de rendement pour les actifs « core » bénéficiant d’une excellente centralité aux niveaux observés en fin d’année (4,25 % pour Paris QCA), nous rendent confiants sur l’amorce d’un nouveau cycle de hausse des valeurs immobilières dans le courant de l’année 2024 » indique Nils Vinck, « head of capital markets » France. « A contrario, nous ne sommes probablement pas arrivés au terme de la dégradation des valeurs pour les actifs secondaires » ajoute-t-il.

Pour CBRE, l’enthousiasme doit être mesuré. Nicolas Verdillon, « managing director investment properties », alerte : « attention à l’euphorie qu’ont générée les premières nouvelles sur le ralentissement de l’inflation, même si elles sont de très bon augure pour la suite. Aussi, l’année 2024 se profile comme une année toujours en repositionnement, mais un peu plus active et dynamique ».
A propos du marché de la logistique, François-Régis de Causans, directeur investissement I&L, se veut optimiste : « alors que le point haut du cycle haussier des taux directeurs semble être atteint, la perspective d’une détente des conditions financières et de la volatilité augure un redressement progressif de l’investissement de l’immobilier logistique en 2024 ».

Selon JLL, la clé pour le marché des bureaux en 2024 sera bien un positionnement stratégique à même d’attirer et de retenir les talents : « les immeubles situés dans les territoires les plus offreurs et bénéficiant d’une bonne desserte en transports en commun constituent de véritables opportunités pour des entreprises souhaitant concilier attraction des talents, confort des salariés et maintien de leur marge » indique Marie Martins, directeur « tenant representation » France chez JLL.
Stephan von Barczy, directeur du département investissement de JLL, conclut : « nous anticipons, pour l’année 2024, un volume d’activité légèrement supérieur à celui observé en 2023 avec un lent démarrage et une consolidation au second semestre »…

BNP Paribas Real Estate, CBRE, Cushman & Wakefield et JLL commentent les chiffres ImmoStat