Le commerce est suivi du secteur de l’hôtellerie qui bondit grâce à un intérêt croissant des investisseurs, avec une augmentation de 40 % des volumes par rapport à l’an dernier ; il représente dorénavant 12 % des capitaux alloués. Avec presque 28 milliards d’euros investis ces douze derniers mois, le commerce affiche une baisse moyenne en Europe de 9 % avec des tendances divergentes selon les marchés. Ainsi, l’Allemagne enregistre un rebond de 10 % ; le Royaume-Uni est en légère baisse avec 3 %, alors que la France continue de décroître avec 18 %. Au total, ces trois pays totalisent les deux-tiers des volumes investis en commerce. A noter la forte progression de l’Italie (+272 %), grâce à une transaction d’un montant record Via Monte Napoleone et de l’Espagne (+47 %) qui bénéficie actuellement d’un engouement marqué des investisseurs pour les centres commerciaux.

En analysant plus en détail les différents segments de l’immobilier de commerce, le secteur des pieds d’immeuble est en nette progression (29 %) par rapport à l’année dernière avec des investissements s’élevant à 8,6 milliards d’euros dans les principaux pays européens. Près de la moitié de ce volume concerne des transactions réalisées par des enseignes de luxe.

Les volumes d’investissement en commerce de périphérie s’élèvent à 7,1 milliards d’euros sur les douze derniers mois. Bien qu’en baisse de 26 % par rapport à fin septembre 2023, ce segment continue d’être particulièrement recherché des investisseurs, notamment pour les actifs à dominante alimentaire. Enfin, le segment des centres commerciaux enregistre une légère baisse de 5 % par rapport à 2023, avec un volume de 4,5 milliards d’euros investis.
Les taux de rendement des pieds d’immeuble demeurent les plus bas, malgré une hausse ces dernières années. Cette situation reflète la dynamique des transactions dans le secteur du luxe, particulièrement résilient aux crises. Il s’agit cependant d’un marché de niche, non représentatif notamment de la tendance des rues « mass-market ».

« La phase d’ajustement consécutive à la remontée rapide des taux sans risque en 2022 et 2023 semble arriver à son terme. Les taux de rendement « prime » du commerce de périphérie et des centres commerciaux sont quasi-stables en moyenne sur un an, et offrent une prime de risque particulièrement attractive aux investisseurs, la plus élevée de l’ensemble des classes d’actifs en immobilier » commente Patrick Delcol, « head of european retail » chez BNP Paribas Real Estate.

Si l’on s’attend à des investisseurs institutionnels toujours en retrait en 2025, les investisseurs « value add » et opportunistes pourraient, dans les prochains mois, profiter d’occasions intéressantes présentant des performances opérationnelles accrues grâce à la baisse des taux de financement et la hausse des revenus disponibles.
« Ainsi, dans les prochains mois, cela pourrait se traduire par une part de marché en hausse du commerce au sein de l’investissement en immobilier d’entreprise » précise Patrick Delcol.

Les marchés utilisateurs toujours dynamisés par le tourisme et le luxe

Le secteur de tourisme confirme sa forte dynamique en 2024. Selon l’Organisation Mondiale du Tourisme, l’Europe a enregistré une hausse de 5 % du nombre d’arrivées internationales sur les sept premiers mois de l’année, atteignant 99 % des niveaux de fréquentation de 2019. Le tourisme international contribue fortement à l’économie des pays européens avec des recettes estimées à près de 630 milliards d’euros en 2023 (+12 % par rapport à 2022).
« Cet afflux touristique est favorable pour la fréquentation des commerces des centres-villes d’Europe. La demande pour les emplacements ultra « prime » ne faiblit pas, bien au contraire. Ainsi, les loyers des principales artères du luxe ont augmenté de 11 % en moyenne dans les principaux marchés européens sur un an. Cette hausse témoigne de la vigueur et de l’attractivité du secteur du luxe, portées par une clientèle internationale sensible au prestige et à la qualité » souligne Patrick Delcol.

A Londres, Bond Street domine le marché avec un loyer estimé dépassant les 30 000 euros (HT, HC)/m², en hausse de 19 % sur un an. Les marques de luxe rivalisent pour sécuriser des emplacements rares et prestigieux dans ce quartier emblématique, comme la toute récente ouverture du premier « flagship » londonien de l’enseigne Jacquemus.
Milan maintient un niveau de loyer stable et élevé, avec 13 000 euros (HT, HC)/m² sur Via Monte Napoleone.
Paris, de son côté, continue de démontrer un fort dynamisme, atteignant 14 000 euros (HT, HC)/m², reflet de la vitalité économique et touristique de la ville.
D’autres villes européennes comme Berlin, Munich et Rome connaissent également des augmentations, qui confirment la puissance de marchés de luxe dans les principales métropoles européennes.
« Plus globalement, les perspectives macroéconomiques, avec notamment la baisse des taux d’intérêt des banques centrales initiée en juin dernier et une inflation qui retrouve progressivement des niveaux raisonnables, devraient favoriser le pouvoir d’achat des consommateurs en 2025 et s’avérer bénéfiques pour les acteurs du commerce » conclut Patrick Delcol.

BNP Paribas Real Estate analyse le marché du commerce en Europe...