Parmi les investisseurs interrogés (dont le patrimoine immobilier cumulé représente plus de 250 milliards d’euros), la plupart demeurent prudents dans leurs perspectives à court et moyen termes. Les résultats du baromètre traduisent « un manque d’optimisme général » par rapport au marché. Le volume d’investissement en immobilier d’entreprise banalisé pour 2025 est envisagé légèrement supérieur à celui prévu en 2024, tout en restant inférieur à celui de 2023 (moins de 12 milliards d’euros). Les typologies d’investisseurs les plus attendues sont similaires aux prévisions de la fin 2023 (pour ne pas dire identiques). Le seul changement : une légère remontée des foncières cotées. Les gestionnaires de fonds non cotés, fonds souverains, compagnies d’assurance… sont vraisemblablement les types d’investisseurs conservant le plus de fonds à leur disposition, contrairement aux gestionnaires de SCPI et OPCI qui ont fait face à la baisse de la collecte.

Concernant les « freins à l’investissement », ce n’est plus la remontée des taux d’intérêt qui inquiète en premier lieu (même si elle est citée par 14 % des répondants), mais le décalage des prix entre l’offre et la demande. Du point de vue du nouveau stock, les participants au baromètre ont une vision assez sombre des mises en chantier : 80 % d’entre eux anticipent une baisse sur les deux prochaines années. Seulement 55 % des participants à l’enquête attendent des ventes forcées en 2024 comme en 2025, alors que six mois auparavant, c’était presque l’unanimité.

Quelles prévisions pour le marché locatif ?

Dans cette édition du baromètre, des tendances très claires dans les prévisions d’investissement par secteur apparaissent. L’hôtellerie et les bâtiments logistiques et industriels ont le vent en poupe, tout comme les bureaux parisiens, l’immobilier de santé et le résidentiel qui restent, eux aussi, plutôt attractifs. A l’inverse, les bureaux hors Paris seraient davantage moins sollicités. Concernant le commerce, les attentes sont mitigées puisqu’une majorité des répondants voient le volume d’investissement au mieux stable, au pire en diminution.

Concernant les bureaux, les prévisions tablent sur une amélioration de la demande placée en 2024. Après avoir atteint 1,9 million de m2 en 2023, les panélistes se montrent prudents pour la demande placée en Ile-de-France en 2024 et anticipent qu’elle atteindra 1,8 million de m2. Ils semblent plus optimistes pour 2025 avec une prévision à deux millions de mètres carrés. La demande placée resterait alimentée par la rationalisation des espaces occupés liée au développement du télétravail pour 34 % des répondants. Dans cette édition du baromètre, le panel penche pour un scénario de stabilisation avec un taux de vacance attendu fin 2024 à 16,2 % et stable en 2025. Alors que Paris bénéficie d’un faible taux de vacance et d’une forte attractivité, le Croissant Ouest/La Défense resterait encore un marché « difficile à la location ». Autre point notable de cette édition : les niveaux des loyers faciaux des bureaux « prime » dans Paris QCA continueraient à progresser pour atteindre près de 1 080 euros (HT, HC)/m² fin 2024 (contre 990 euros anticipés à l’automne dernier) et 1 100 euros (HT, HC)/m2 fin 2025.

Pour les commerces, la dichotomie entre « »retail parks » et centres commerciaux se renforce. La catégorie de commerces qui résisterait le mieux en 2024 sont les « retail parks » d’après 32 % du panel, suivis par les boutiques en pieds d’immeubles. Par conséquent, le taux de vacance des « retail parks » resterait stable en 2024 selon 82 % des répondants, alors que celui des centres commerciaux devrait augmenter…

Portés par les perspectives des JO 2024, les investisseurs restent confiants sur le marché de la logistique et des locaux d’activité puisque 49 % d’entre eux anticipent une augmentation de la demande placée, 39 % une stabilisation et 13 % une diminution. De plus, les prévisions sur les loyers restent optimistes puisque 65 % des répondants anticipent une augmentation, contre 35 % une stabilisation.

Entre « hausse des coûts et contrôle des loyers », les investisseurs restent attentifs aux montants des coûts de gestion et de rénovation pour l’immobilier résidentiel. Les investisseurs cherchent une façon de se diversifier via le résidentiel et l’attrait pour le « coliving » (principalement du logement étudiant) pourrait se renforcer devant celui pour le logement intermédiaire ou les résidences seniors. Enfin, la rénovation énergétique des bâtiments resterait au cœur de leurs préoccupations dans la mesure où la part moyenne des DPE notés E, F ou G dans les portefeuilles du panel est de 14 %.

Enfin, concernant l’immobilier hôtelier, le tourisme international devrait retrouver en 2024 son niveau d’avant la pandémie et le ministère des Entreprises et du Tourisme en France s’attend à ce que le marché hôtelier français bénéficie des nombreux évènements d’envergure que la France accueillera en 2024, notamment des Jeux Olympiques. Dans ce contexte, les investisseurs conservent leur intérêt pour l’investissement en tourisme de loisirs. Le tourisme d’affaires présente aussi un intérêt pour 34 % des panélistes, même s’ils pointent encore des difficultés pour les hôteliers spécialisés sur ce segment. Les hôtels milieu de gamme présenteraient, donc, le plus d’attrait pour une majorité d’entre eux…

Baromètre MSCI : les investisseurs français sceptiques pour la fin d'année 2024