Forte activité locative dans le segment des bureaux

« L’activité locative dans les bureaux est restée dynamique tout au long du troisième trimestre, avec 45 600 m² loués ou renouvelés, portant le volume total de locations à 149 400 m² sur les neuf premiers mois de l’année pour près de 44 millions d’euros de loyers annualisés (en part du groupe), représentant 66 800 m² de locations et pré-locations pour environ 17 millions d’euros, avec une durée moyenne des baux de 8 ans, et 82 600 m² de renouvellements pour environ 27 millions d’euros de loyers annualisés, avec une durée moyenne des baux de 16 ans. Dans le même temps, les libérations sont restées concentrées sur quelques actifs, totalisant 50 700 m² et environ 13 millions d’euros de loyers annualisés, dont les deux tiers ont déjà été reloués ou identifiés en vue d’un futur redéveloppement.

Cette forte activité commerciale a notamment été portée par les transactions réalisées sur « CB21 » à Paris-La Défense, où la partie en exploitation est entièrement louée et où le projet de redéveloppement atteint désormais 41 % de pré-location (contre 32 % au 1er semestre 2026), avec des signatures récentes à 570 euros (HT, HC)/m² dans les étages supérieurs.

L’immeuble « Beige », situé dans le QCA parisien et livré en septembre, affiche un taux d’occupation en hausse à 42 % (contre 26 % au 1er semestre 2026). Sur l’ensemble des baux signés à ce jour dans l’immeuble, les loyers moyens s’établissent autour de 1 000 euros (HT, HC)/m². Covivio a également signé un accord portant sur la location de 2 100 m² de l’immeuble « Grands Boulevards », dans le 9ème arrondissement de Paris, à un loyer moyen de 1 050 euros (HT, HC)/m². L’immeuble, dont la livraison est prévue fin 2027, est ainsi déjà pré-loué à 30 %. D’autres transactions ont également été sécurisées, dont notamment à Ménilmontant (Paris 20ème ; +4 000 m²), immeuble entièrement loué à un locataire unique, sur « So Pop » à Saint-Ouen (+2 200 m²), dont le taux d’occupation atteint 95 %, et sur « Art&Co » (Paris Gare de Lyon ; +2 100 m²), où un tiers des surfaces devant être libérées en 2027 a déjà été reloué.

Les principales libérations du trimestre concernent l’immeuble « Louvre » dans le QCA parisien (6 100 m²), qui sera redéveloppé pour devenir un nouvel actif « prime » de référence. Le permis de construire a déjà été obtenu, ouvrant la voie à un important potentiel de réversion locative (d’un loyer précédent de 470 euros (HT, HC)/m² à un loyer cible de 1 200 euros (HT, HC)/m²). Dans le QCA de Milan, 76 % des surfaces libérées à Piazza San Fedele 4 (3 300 m²) ont déjà été relouées. Enfin, en Ile-de-France, un ancien immeuble de bureaux à Massy (5 200 m²) a été libéré au cours du trimestre et sera transformé en logements.

Le taux d’occupation des bureaux s’est maintenu à un niveau élevé de 94,2 % malgré la livraison de l’immeuble « Beige » le mois dernier. Hors impact de la livraison de « Beige », le taux d’occupation aurait été stable par rapport à fin juin, à 95,5 %, tandis que la durée moyenne des baux a continué d’augmenter, pour atteindre 6,2 ans (+ 1,3 an par rapport à fin 2025).

Hôtellerie : poursuite de la création de valeur par l’asset management

Au cours du troisième trimestre, Covivio a finalisé le changement d’opérateur pour gérer ses six hôtels en contrat de management en Allemagne, dont le Westin Grand Berlin et le Park Inn Berlin, en faveur de Radisson Hotel Group et Odyssey Hotel Group. La nouvelle structure d’exploitation devrait bénéficier d’un modèle opérationnel plus efficace, d’un contrôle opérationnel renforcé et d’un plus fort alignement des intérêts. Les économies devraient atteindre 3 millions d’euros (2 millions d’euros en part du groupe) en rythme annualisé, ce qui représente une hausse d’environ 8 % de l’EBITDA du portefeuille et soutient un objectif de création de valeur d’environ 40 millions d’euros (21 millions d’euros en part du groupe).

Covivio a également poursuivi les transformations bureaux-hôtels grâce à la signature de contrats de gestion avec Generator pour le projet Bobillot à Paris (91 chambres/454 lits) et avec IHG pour le projet Voltaire à Paris (hôtel de luxe de 165 chambres avec club de sport). Ces projets représentent 129 millions d’euros de capex, avec un rendement moyen cible sur le coût de revient total d’environ 7 %.

En parallèle, le groupe renforce son pipeline de redéveloppement hôtelier, avec le lancement d’un nouveau projet dans le centre-ville de Toulouse. A ce jour, le pipeline de rénovation hôtelière compte 12 projets en cours, représentant 138 millions d’euros de capex restants à décaisser (52 millions d’euros en part du groupe) et un rendement moyen attendu sur capex de 13 %.

A périmètre constant, les revenus ont progressé de +2,7 %, en accélération par rapport aux +2,2 % du premier semestre 2026, soutenus par l’indexation (+1,1 point), les hausses de loyers et les gains de taux d’occupation (+1,3 point), ainsi que les revenus variables des hôtels (+0,3 point). Le taux d’occupation est resté élevé à 96,4 %, malgré l’impact de la livraison de « Beige » en septembre 2026, tandis que la durée moyenne ferme des baux a augmenté pour atteindre 7,6 ans (+1,2 an par rapport à fin 2025).

Dans le segment des bureaux, les loyers ont augmenté de +2,5 % à périmètre constant (contre +1,6 % au premier semestre 2026). La croissance sur un an reflète les contributions des gains de taux d’occupation (+1,3 point, principalement tirés par l’amélioration du taux d’occupation en France au cours du troisième trimestre), de la réversion positive des loyers (+0,5 point, principalement à Milan) et de l’indexation (+0,8 point). Si l’indexation reste un facteur relativement modeste à ce stade, elle devrait devenir un moteur de croissance plus important à partir de 2027.

Dans le résidentiel allemand, la croissance des loyers à périmètre constant s’est maintenue à +3,4 %, portée par l’indexation (+1,8 point), les travaux de modernisation (+1 point) et la réversion locative (+0,7 point), tandis que la vacance stratégique en vue des ventes à l’unité a eu un impact limité de -0,1 point. Le modèle du résidentiel allemand continue de démontrer sa résilience, avec un taux d’occupation restant structurellement élevé à 98,4 %.

Dans l’hôtellerie, les revenus progressent de +5,3 % à périmètre courant (contre +4 % à fin juin), soutenus par les acquisitions récentes à Milan et en Espagne, et de +2 % à périmètre constant. Les loyers fixes, qui représentent 55 % des revenus hôteliers, ont augmenté de +1,6 % à périmètre constant, reflétant une contribution encore limitée de l’indexation. A mesure des ajustements de loyer liés à l’inflation, l’indexation devrait devenir un moteur de croissance plus puissant à partir de 2027.

Les revenus variables, qui représentent les 45 % restants des revenus hôteliers, ont augmenté de 2,6 % à périmètre constant, avec de bonnes performances dans toutes les zones géographiques à l’exception de la Belgique (9 % des revenus variables), qui a été affectée par la hausse de la TVA. L’Espagne et le Royaume-Uni ont nettement surperformé, avec des revenus en hausse, respectivement, de 21 et 11 % à périmètre constant. L’Allemagne a également affiché de solides performances, avec une progression de 5,8 % à périmètre constant, tandis que la France a connu une croissance plus modérée (+1,9 %), reflétant le programme de rénovation des hôtels en cours.

Une gestion proactive des financements renforçant le bilan et la flexibilité financière

Au cours du troisième trimestre, Covivio a poursuivi la gestion proactive de son bilan et de son profil de financement.
En juillet, le groupe a émis avec succès 500 millions d’euros d’obligations vertes d’une maturité de 7 ans. L’opération a été sursouscrite près de trois fois et s’est conclue avec un coupon de 4,1 %, correspondant à un coût effectif de 2,8 % après prise en compte des couvertures de taux déjà en place. Le produit de cette émission contribuera notamment à couvrir l’échéance obligataire de 2027.

Covivio a également signé une nouvelle ligne de crédit renouvelable de 100 millions d’euros d’une maturité de 7 ans, renforçant ainsi sa flexibilité financière.

Le groupe dispose ainsi d’une solide position de liquidité de 1,9 milliard d’euros (nette des billets de trésorerie), couvrant intégralement toutes les échéances de dette jusqu’en juin 2029. Par ailleurs, les accords de cessions à encaisser dans les prochains mois s’élèvent à plus de 300 millions d’euros.

Covivio conserve un profil d’échéances de dette diversifié et bien réparti, avec un coût moyen de la dette attendu à environ 2,5 % jusqu’en 2029, tandis qu’environ 80 % de la dette reste couverte jusqu’en 2030, offrant une forte visibilité.

La reconnaissance ESG confirme le leadership de Covivio en matière de développement durable

Covivio a amélioré son score GRESB global de 0,7 point, le portant à 91,7/100, et a conservé son statut « 5 stars », tout en se classant premier de sa catégorie sur le volet « patrimoine en exploitation ». L’évaluation couvre l’ensemble des activités du groupe en Europe dans les secteurs des bureaux, de l’hôtellerie et du résidentiel.

Covivio a également obtenu un score de 100/100 dans le volet management et un score de 98,9/100 sur le volet « développement », en hausse de 12 points depuis 2020. De plus, Covivio a une nouvelle fois reçu la note « A » et un score de 100/100 sur la partie « public disclosure », reconnaissant la transparence et l’exhaustivité du reporting ESG du groupe. Dans la catégorie « développement », Covivio a également été désigné « leader sectoriel régional » pour le secteur européen des bureaux.

Parmi les autres distinctions récompensant ses performances ESG, Covivio conserve sa note « AAA » auprès de MSCI, sa note « B+ » et son statut « prime » auprès d’ISS-ESG, tout en recevant une nouvelle fois le prix EPRA sBPR Gold Award.

Confirmation des perspectives 2026

Dans un environnement de marché de plus en plus complexe, marqué par la hausse des taux d’intérêt, les incertitudes politiques et une liquidité toujours limitée sur les marchés de l’investissement, Covivio continue de démontrer la résilience de son modèle économique.
Grâce à la bonne dynamique opérationnelle de l’ensemble de ses métiers, associée à une gestion rigoureuse du bilan, Covivio confirme son objectif de résultat net récurrent (EPRA Earnings ajusté) par action 2026, en hausse d’environ 4 % par rapport à 2025″.

Au 30 septembre 2026, Covivio confirme ses perspectives pour l'année