Le marché de l’immobilier logistique français marque le pas, avec 2,3 millions de mètres carrés placés entre janvier et septembre 2022, soit une baisse de 14 % par rapport à 2021. « Les incertitudes pesant sur l’évolution de la consommation des ménages et des carnets de commande des entreprises, dans un climat macroéconomique profondément bouleversé par la guerre en Ukraine et la crise énergétique, poussent aujourd’hui certains donneurs d’ordre à l’attentisme » poursuit Didier Terrier.

Cependant les pôles parisiens, lyonnais et marseillais réalisent une bonne performance avec une demande placée qui atteint 1,4 million de mètres carrés depuis le début d’année, progressant ainsi de 54 % par rapport à 2021. Si les volumes acquis ou pris à bail sont orientés à la baisse en Hauts-de-France, après une année 2021 exceptionnelle, ils n’en surpassent pas moins de 19 % leur moyenne décennale, avec 369 000 m2 commercialisés.

Si le créneau des surfaces neuves ou à construire demeure le principal soutien du marché, représentant 61 % du volume global commercialisé, 70 % de la baisse de demande placée actée en 2022 porte plus spécifiquement sur ce segment d’activité. « Les développeurs sont, par ailleurs, aujourd’hui confrontés à trois défis de taille. A la complexification croissante des obtentions de permis de construire – engendrée par la mobilisation contre l’artificialisation des sols – sont venues plus récemment s’ajouter des difficultés d’ordre économique, causées par une plus grande volatilité des coûts de construction, mais également de nature financière, du fait d’un accès plus restreint au crédit » souligne Didier Terrier. « Rien d’étonnant, dans ce contexte, et alors que l’offre demeure relativement restreinte à ce stade, à ce que les valeurs locatives connaissent une tendance haussière, atteignant – en moyenne pondérée – 51 euros par mètre carré et par année pour les bâtiments de classe A en France, cela après six ans de relative stabilité dans la plupart des secteurs » ajoute-t-il.

Investissement : nouveau record des engagements

Côté investissement, 1,3 milliard d’euros a été engagé dans l’immobilier logistique français au cours du troisième trimestre 2022, soit un chiffre stable par rapport à 2019 et 2021, années fastes pour cette classe d’actifs. « Les observateurs auraient pu s’attendre à un brusque ralentissement du marché de l’investissement, au regard de la dégradation récente de l’environnement économique. Il n’en a rien été, si l’on considère les transactions d’ores et déjà finalisées : ce sont, au total, 3,4 milliards d’euros qui ont été engagés entre janvier et septembre 2022, soit une hausse de 22 % par rapport à 2021, déjà hors normes par son fort niveau d’activité » note Nicolas Chomette, consultant associé spécialisé en investissement chez Arthur Loyd Logistique.

La hausse du volume global investi s’explique par une nette progression des transactions unitaires, 1,6 milliard d’euros ayant été engagé dans ce type d’opération au cours des neuf derniers mois. On relève notamment la finalisation d’une transaction « en blanc » de grand volume, réalisée à l’initiative de GLP à Denain (59). La cession par Renault de son actif de Fouchères (89), vendu à Argan, illustre également le dynamisme des opérations d’externalisation immobilière. Dans un contexte de durcissement de l’accès au crédit, le « sale & lease back » pourrait ainsi, plus globalement, devenir un pilier du marché, selon l’analyse d’Arthur Loyd Logistique.

Arthur Loyd Logistique : un marché français en demie teinte au 3ème trimestre 2022