Immobilier logistique : « un recul du marché des utilisateurs à nuancer »

« Avec 1,5 million de mètres carrés placés, le marché des utilisateurs est orienté à la baisse en France au premier semestre 2023. Il accuse, ainsi, un retrait de 9 % par rapport à la première partie d’année 2022 ». Pour Didier Terrier, directeur associé d’Arthur Loyd Logistique, il s’agit d’ « une conséquence logique du ralentissement économique global, amenant nombre d’entreprises à reporter leurs projets d’acquisitions ou de prises à bail d’entrepôts ».

« Affirmer que l’attentisme serait la seule option valable pour les chargeurs en période de crise reviendrait, néanmoins, à omettre le rôle majeur que jouent les prestataires dans le marché de l’immobilier logistique. Des acteurs dont le modèle repose sur une offre flexible, dans la mesure où les chargeurs peuvent leur déléguer la mise en place de leurs nouveaux projets par le biais de contrats de courte durée » ajoute Didier Terrier. Le niveau record d’activité des prestataires, au cours des six derniers mois, illustre pleinement cette évolution. Une quarantaine de prestataires logistiques a, ainsi, acquis ou pris à bail 820 000 m2 de surfaces, soit un niveau supérieur de 49 % à sa moyenne décennale.

Selon Arthur Loyd Logistique, « la baisse d’activité des utilisateurs est, par ailleurs, à nuancer selon les sous-secteurs de l’Hexagone. Certes, le marché francilien s’est avéré atone au cours des six derniers mois, actant, avec 318 000 m2 acquis ou pris à bail, un recul de 51 % en un an. La demande placée n’a pas non plus dépassé, faute d’offre disponible, 80 000 m2 en région lyonnaise. Stimulés notamment par 10 transactions portant sur des surfaces lancées « en blanc », les Hauts-de-France ont, quant à eux, connu un niveau record d’activité, avec 321 000 m2 commercialisés. Confrontée à un manque d’offre, la région marseillaise, dans laquelle 146 000 m2 ont été placés au cours des six derniers mois, a bénéficié du développement des secteurs d’Avignon et d’Arles ».

« Le marché des utilisateurs français a, par ailleurs, été soutenu par un retour en grâce des pôles secondaires, qui ont concentré 42 % de la demande placée au premier semestre 2023, contre seulement 24 % au cours de la première partie d’année 2022. Ces secteurs ont même connu, avec 637 000 m2 acquis ou pris à bail, leur deuxième meilleure performance enregistrée depuis 2011 ». En témoignent les exemples de Eurapharma, à Val-de-Reuil (Normandie), ou encore Intex au Miroir (Bourgogne). « Le niveau élevé de demande placée dans les secteurs secondaires s’explique moins par un maintien de la demande exprimée dans ces pôles, que par la validation administrative de projets clés-en-mains, initiés avant la crise » tempère Didier Terrier.

« Le marché de l’immobilier logistique pâtit plus particulièrement du retrait des opérations de taille intermédiaire et, dans une moindre mesure, de grand volume. Alors que sept transactions supérieures à 60 000 m2 avaient été réalisées au premier semestre 2022, seules trois opérations dans ce créneau de surfaces, initiées par Carrefour à Mondeville (Normandie), Stokomani à Verneuil-en-Halatte (région parisienne) et Houtch à Saint-Quentin (Hauts-de-France), ont ainsi été finalisées au cours des six derniers mois. Le segment 10 000-19 999 m2 a, quant à lui, bénéficié d’un dynamisme sans précédent, avec 31 transactions finalisées, pour un total de 456 000 m2 ».

« Après deux années de baisse continue, le stock d’offre disponible sous six mois est, quant à lui, à nouveau orienté à la hausse, atteignant 2,3 millions de m2 en France, soit une progression de 11 % par rapport à la fin d’année 2022 ». Ce qui fait dire à Didier Terrier que « la hausse des disponibilités à venir s’explique plus spécifiquement par la livraison prochaine de programmes de grand volume lancés « en blanc », essentiellement en Hauts-de-France et dans les pôles secondaires de l’Hexagone ». Dans ces deux ensembles géographiques, le stock d’offre atteint, ainsi, 835 000 et 645 000 m2. Il progresse également légèrement dans le couloir rhodanien, du fait d’une augmentation des disponibilités dans le pôle lyonnais, y atteignant 107 000 m2 à la fin juin 2023. L’offre est, en revanche, légèrement orientée à la baisse dans le secteur francilien, se positionnant à un niveau de 733 000 m2. Au niveau national, la concrétisation de programmes spéculatifs n’implique pas pour autant un recul du potentiel de développement. Ce dernier culmine ainsi à un niveau de 12,5 millions de m2 à la fin juin, actant une progression de 6 % par rapport à décembre 2022.

Du côté de l’investissement s’opère « une contraction logique des volumes investis au premier semestre 2023 »

« Davantage que le marché des utilisateurs, c’est le segment de l’investissement en immobilier logistique qui pâtit le plus de la dégradation du contexte macro-financier. Seuls 560 millions d’euros ont ainsi été engagés dans l’Hexagone au cours des six derniers mois. Ce qui représente une baisse de 76 % par rapport au premier semestre 2022 et de 62 % par rapport à la moyenne quinquennale des volumes investis en immobilier logistique » relève la société de conseil.

« Si plusieurs actifs sont en phase de commercialisation, les négociations entre vendeurs et acquéreurs potentiels peinent à aboutir. Une évolution qui s’explique par un net durcissement des conditions de financement et la remontée brutale des taux d’intérêt amorcée mi-2022, qui complexifie aujourd’hui la lecture des valorisations d’actifs immobiliers » explique Nicolas Chomette, consultant associé en investissement chez Arthur Loyd Logistique.

Dans ce nouveau contexte de marché, le segment des portefeuilles, qui représentait encore 55 % du volume global investi au premier semestre 2022 – soit 1,3 milliard d’euros – ne comptait plus que pour 19 % des montants engagés en première partie d’année 2023. Seules quatre transactions de portefeuilles se sont ainsi concrétisées au cours des six derniers mois, totalisant à peine plus de 100 millions d’euros.

« Si plusieurs transactions de portefeuilles de grand volume sont actuellement en cours de finalisation, les investisseurs toujours actifs sur le marché se sont, à ce stade, principalement concentrés sur des opérations de petit volume » ajoute Nicolas Chomette. Une tendance qui explique que le recul des opérations unitaires soit moins marqué que celui des portefeuilles. Cela même s’il a, néanmoins, accusé une baisse de 56 % par rapport au premier semestre 2022, avec 457 millions d’euros investis.

Selon Arthur Loyd Logistique, « de manière plus globale, aucune transaction de plus de 100 millions n’a été réalisée au cours du dernier semestre, un fait sans précédent au cours des cinq dernières années. Les opérations variant entre 50 et 100 millions d’euros sont, elles aussi, nettement orientées à la baisse, marquant un retrait de 73 % par rapport à la première partie d’année 2022. Les transactions de moins de 50 millions d’euros connaissent, quant à elles, une dynamique légèrement positive, les montants investis sur ce segment au premier semestre 2023 surpassant de 5 % leur moyenne quinquennale ». « La concrétisation d’une dizaine d’opérations variant entre 20 et 50 millions d’euros a, ainsi, plus spécifiquement contribué à animer le marché. Et ce, qu’il s’agisse de ventes de type « sale & lease back », de Vefa ou encore d’acquisitions « value added » » détaille Nicolas Chomette.

« Tout comme à l’accoutumée, les pôles majeurs de la Dorsale logistique concentrent – avec 345 millions d’euros investis – la majeure partie des volumes engagés dans le cadre de transactions unitaires. Si la région Auvergne-Rhône-Alpes est le seul pôle de l’Hexagone à bénéficier d’une trajectoire positive – notamment du fait de la vente de deux actifs lancés « en blanc », puis loués – la région francilienne demeure le secteur privilégié par les investisseurs, avec plus de 200 millions d’euros investis ». Pour Nicolas Chomette, il est à noter « que les pôles secondaires, dans lesquels plusieurs actifs loués sur la base de baux long terme sont aujourd’hui en cours de marketing, pâtissent plus particulièrement d’une plus grande sélectivité des quelques fonds « core » toujours présents sur le marché français.

« Alors que les investisseurs britanniques, singapouriens et australiens avaient procédé à des acquisitions d’actifs logistiques au premier semestre 2022, leur absence a plus particulièrement nuit au marché de l’investissement au cours des six derniers mois. Dans ce contexte, les investisseurs domestiques se sont imposés comme les principaux acteurs du marché, à l’origine de 60 % du volume global engagé. Près d’une dizaine d’investisseurs français – parmi lesquels figurent La Française REIM, BNP Paribas REIM ou encore Alderan – s’est ainsi illustrée par des acquisitions ».

« La stabilisation récente des taux directeurs appliqués par la Fed et la BCE, néanmoins encore susceptibles d’être revus à la hausse, semble ainsi amener de manière logique à une pause dans la décompression du taux de rendement « prime » en immobilier logistique. Ce dernier n’évolue pas au deuxième trimestre 2023, se positionnant à un niveau avoisinant 4,50 % à la fin juin » ajoute Nicolas Chomette. Et de conclure : « une stabilisation qui intervient après plusieurs réajustements à la hausse de ce dernier. Illustration de cette nette évolution, le taux de rendement « prime » est revenu – en seulement un an – à son niveau de la fin d’année 2018″…

Arthur Loyd Logistique : "les petits volumes à la rescousse au premier semestre 2023"