Un taux d’occupation qui reste de 100 %

« Porté par un portefeuille « prime » de qualité, sur des emplacements recherchés, le taux d’occupation s’inscrit durablement à 100 % dans un marché locatif qui demeure en situation de sous-offre (vacance à 4,7 % en France à fin décembre 2023 de source CBRE). Le taux de vacance EPRA est, ainsi, de… 0 %.

Progression continue du résultat net récurrent part du groupe : hausse de +5 %

Le résultat net récurrent part de groupe est en hausse de 5 %, à 126 millions d’euros à fin 2023, représentant une marge élevée de 69 % des revenus locatifs. Pour rappel, le résultat net récurrent constitue la meilleure mesure de la génération de trésorerie du groupe et traduit la capacité d’Argan à poursuivre le financement de son modèle de développement en dépit de la hausse des frais financiers enregistrée sur l’année (+43 %).
Intégrant l’effet mécanique de la variation de juste valeur du patrimoine pour -373,2 millions d’euros, dans un contexte de décompression des taux de capitalisation, le résultat net part du groupe s’établit, quant à lui, à -263,5 millions d’euros sur 12 mois.

Un patrimoine « premium » expertisé au taux de 5,1 % (HD) à 3,68 milliards d’euros, en baisse de 7 % sur 12 mois

Le patrimoine livré (hors actifs immobiliers en cours de développement) s’établit à 3 580 000 m2 au 31 décembre 2023. Sa valorisation s’élève à 3,68 milliards d’euros hors droits (3,89 milliards d’euros droits compris) en baisse de 7 % par rapport au 31 décembre 2022.
La valorisation du patrimoine livré à 3,68 milliards d’euros fait ressortir un taux de capitalisation à 5,10 % (hors droits), en hausse par rapport au taux de 4,45 % (hors droits) du 31 décembre 2022. A 4,85 % droits compris (taux de rendement net immédiat EPRA), le taux de capitalisation de notre patrimoine est ainsi proche du taux « prime » national de 4,75 % (source : CBRE au 31 décembre 2023), reflétant ainsi la qualité « premium » de nos actifs.

La durée ferme résiduelle moyenne des baux progresse à 5,7 ans, contre 5,5 ans au 31 décembre 2022. L’âge moyen pondéré s’établit à 11,1 ans.

Un pipeline de développements record pour 2024 : 180 millions d’euros

Après avoir investi 132 millions d’euros pour 100 000 m2 de nouvelles surfaces en 2023, Argan entend poursuivre sa solide dynamique en 2024 en livrant 180 millions d’euros d’investissements pour 170 000 m2 de nouveaux entrepôts pré-loués en Befa. Le rendement moyen des développements de 2024 approche 7 %.

La rentabilité élevée des projets dont la livraison est programmée en 2024 reflète la capacité d’Argan à poursuivre sa dynamique de croissance rentable, portée par un portefeuille d’entrepôts labellisés Aut0nom® sur des emplacements recherchés, dans une logique de partenariat à long terme avec des clients renommés et fiables.

La moitié des développements de 2024 est déjà financée par des prêts hypothécaires amortissables, l’autre moitié le sera par le produit de la vente d’entrepôts en 2024 et en 2025.

Au global, 2023 et 2024 représentent, ainsi, deux années d’investissements records pour Argan, avec un total de plus de 310 millions d’euros pour 270 000 m2 de nouvelles surfaces.

Portée plus généralement par une dynamique de développement anticipée comme solide et régulière, Argan anticipe une croissance annuelle moyenne de l’ordre de 5 % de ses revenus locatifs sur la période 2024-2026 (nette des arbitrages sélectifs qui seront réalisés sur la période).

Un bilan solide : des ratios d’endettement appelés à baisser significativement

Un coût de l’endettement maîtrisé

Démontrant une solide maîtrise, la dette financière brute reste quasi stable par rapport à fin décembre 2022 et s’établit à 1,9 milliard d’euros, niveau auquel la dette nette se situe également.
Dans un contexte de taux d’emprunt en forte hausse en 2023, le taux moyen de la dette au 31 décembre 2023 reste bas à 2,3 %, contre 1,5 % au 31 décembre 2022, pour une maturité de 5,8 ans. Le groupe n’attend pas d’augmentation significative du coût de la dette, l’estimant à environ 2,4 % pour 2024 sur la base d’un taux Euribor 3 mois projeté à 4 % sur l’ensemble de l’année.
Le recours à des financements de long terme et à taux fixes ou bénéficiant d’instruments de couverture permet à Argan de contenir l’impact de l’évolution des taux d’intérêt sur le coût de sa dette. En effet, cette dernière est composée de 55 % de dette à taux fixe, 40 % de dette à taux variable couverte et seulement 5 % de dette à taux variable non couverte.

Un désendettement structurel accéléré par des arbitrages sélectifs à court terme

Argan confirme fermer le robinet des emprunts pour financer son développement (période 2024-2026). Comme prévu, le groupe a notamment procédé le 4 juillet dernier, au remboursement de son emprunt obligataire d’un montant de 130 millions d’euros, émis en juin 2017, à un taux fixe de 3,25 %.
La dette du groupe étant essentiellement hypothécaire (74 % de la dette au 31 décembre 2023), elle a pour avantage de s’amortir d’environ 100 millions d’euros/an. Cette spécificité garantit à Argan un remboursement linéaire et adéquat de sa dette. Ceci réduit ainsi l’importance d’un ratio LTV proche de 50 % pour le groupe, contrairement à d’autres sociétés dont l’endettement est essentiellement obligataire, à tranches significatives de remboursements et de refinancements.

Par ailleurs, parmi les deux hypothèses précédemment évoquées, Argan a opté, à ce stade, pour un développement par autofinancement, au travers de cessions ciblées d’actifs à partir de 2024 selon l’évolution des marchés.
Créatrice de valeur, cette politique vertueuse permettra de vendre des actifs à un taux de capitalisation modéré pour développer des entrepôts économes en carbone et à des taux de rendement plus favorables.

Dans cette optique, un premier actif est en cours de cession (pour une valeur de 17 millions d’euros) et Argan vise un montant total de cession de l’ordre de 75 millions d’euros en 2024.
Ainsi, Argan renonce pour l’instant, et en raison des conditions de marché actuelles, à faire appel au tiers investissement…

Baisse significative et rapide des ratios d’endettement

Le niveau d’endettement net au 31 décembre 2023 se traduit par une LTV EPRA nette (dettes financières nettes/valeur d’expertise hors droits) en hausse à 49,7 % en raison de la baisse mécanique de la valeur du patrimoine, mais qui reste bien en dessous du covenant obligataire (65 %).
Ainsi, dans le cadre d’une politique de désendettement renforcé conduite par Argan de 2024 à 2026, et dans l’hypothèse d’un taux de capitalisation restant proche de celui enregistré à fin décembre 2023 (égal ou inférieur à 5,25 %), le ratio LTV baissera significativement dès fin 2024 et sera sous 40 % dès fin 2026, restant ainsi bien inférieur au covenant (obligataire) de 65 %. Cette trajectoire serait également conforme à un ratio de LTV à horizon 2030 de l’ordre de 33 %.
La trajectoire d’Argan ne nécessite, ainsi, aucun financement à courte échéance et placera le groupe dans des conditions optimales de refinancement de son obligation, d’un montant nominal de 500 millions d’euros, à son échéance en novembre 2026.

Une politique volontariste : accélération de la décarbonation des activités

Argan ne souhaite plus construire d’entrepôts qui, en exploitation, ne répondent pas aux enjeux liés au dérèglement climatique et à la préservation des écosystèmes.
A ce titre, le groupe déploie d’ores et déjà, et systématiquement, pour tous ses nouveaux projets des entrepôts labellisés Aut0nom®. Cet entrepôt logistique Net Zéro à l’usage, produit et consomme sa propre énergie verte. Ainsi, les émissions carbone sont drastiquement réduites par rapport à un bâtiment logistique traditionnel.

Pour les émissions résiduelles, nous nous engageons, dès 2024, dans une démarche de compensation par reboisement que nous soumettrons au Label Bas Carbone délivré par l’Etat français.

Par ailleurs, pour le parc existant d’entrepôts, Argan investit une enveloppe de 50 millions d’euros au cours des prochaines années afin de substituer aux chaudières à gaz fortement émettrices de CO2 des pompes à chaleur électriques air/eau, avec un rendement supérieur à 8 % escompté pour ces investissements ».

Argan : une performance financière « excellente » pour 2023 et des objectifs « ambitieux » pour 2024