La pierre-papier est-elle en train de se froisser ? Le 24 juillet dernier, nos confrères de « L’Agefi » relayaient l’information selon laquelle la société de gestion Amundi Immobilier baissait les prix des parts de trois de ses cinq sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) de rendement (majoritairement investies dans des actifs de bureaux) : Rivoli Avenir Patrimoine (-12,41 %, de 306 euros fin 2022 à 268 euros), Edissimo (-13,92 %, de 245,12 à 204 euros) et Génépierre (-17,04 %, de 270 à 224 euros). Les baisses sont effectives depuis le jour de l’annonce. Marc Bertrand, le directeur général d’Amundi Immobilier, a justifié ce choix en affirmant qu’une évaluation du patrimoine des trois SCPI concernées avait été réalisée en juin ; cette évaluation avait mis en lumière que, sous l’effet d’une remontée significative des taux d’intérêt, les valeurs d’expertise obtenues fin 2022 n’étaient « plus suffisamment représentatives de l’état du marché tel qu’il peut être analysé mi-2023 ». Le prix de souscription à une SCPI, qui doit être compris dans une fourchette de +/-10 % de la valeur de reconstitution de la SCPI, a donc dû être réajusté à la baisse. Pour autant, Marc Bertrand a voulu se montrer rassurant vis-à-vis des souscripteurs desdites SCPI : les impayés et le taux de vacance restent bas, et les loyers progressent malgré tout du fait de leur indexation à l’inflation (bien que l’indice de référence des loyers, ou IRL, soit plafonné à 3,5 %). Si Amundi n’est pas la première entité à abaisser le prix des parts de ses SCPI (AEW Ciloger l’a fait en mars dernier pour Laffitte Pierre), les trois produits concernés pèsent pour environ 10 % du marché, regroupant près de 9 milliards d’euros sur un peu plus de 93 que totalisent l’ensemble des SCPI en France. Au-delà du cas individuel d’Amundi, cette décision prise par la direction de l’entreprise questionne la santé générale de la pierre-papier dans notre pays : l’Aspim (Association Française des Sociétés de Placement Immobilier) a récemment dévoilé des chiffres en baisse pour le premier semestre 2023 : une collecte en repli de 23 %, soit seulement 4,1 milliards d’euros. Ce que craignent les acteurs du marché est un phénomène de lassitude contagieuse pour ce type de placements, avec des épargnants pouvant être tentés de céder leurs parts et de se retirer ainsi de la SCPI. Le risque serait alors un manque de liquidités pour le véhicule en question et la cession forcé d’un ou plusieurs actifs de son portefeuille. L’AMF (Autorité des Marchés Financiers) veille au grain et supervise étroitement la commercialisation des produits financiers en question, allant jusqu’à réclamer aux gestionnaires de SCPI de lui communiquer plus en détail leurs règles de gestion des rachats et de la liquidité. Rappelons que, dans un contexte d’accès à la propriété de plus en plus difficile pour les particuliers, le placement collectif et la mutualisation des risques permis par les SCPI est particulièrement attractif pour les investisseurs, qui perçoivent des loyers chaque trimestre. Rien n’indique avec certitude que l’exemple d’Amundi signifie une quelconque désaffection des Français pour ce type de placements…

La Chine, point zéro d’une nouvelle crise immobilière mondiale ? Le 18 août dernier, le « Wall Street Journal » titrait : « Les investisseurs craignent que le ‘moment Lehman’ de la Chine ne se profile ». Une allusion à la banque d’affaires Lehman Brothers, dont la faillite, en septembre 2008, avait déclenché un effet domino et une contagion mondiale des machés financiers. Si le titre est alarmiste, d’autres observateurs, économistes et spécialistes de l’économie chinoise, relativisent et circonscrivent les effets de cette crise essentiellement au marché asiatique. Ce qui est toutefois certain, c’est que la chute du promoteur Evergrand, il y a deux ans, n’aura pas été un élément isolé. Aujourd’hui, ce sont les déboires d’un autre promoteur de premier plan, Country Garden, pourtant réputé solide financièrement mais criblé de dettes, qui font l’actualité en Chine. Plus gros promoteur privé du pays l’an dernier en termes de ventes, Country Garden implante la majeure partie de ses projets (environ 60 %) au sein des villes de petite taille. C’est justement là que les prix de l’immobilier ont le plus chuté et où les clients du promoteur possèdent un pouvoir d’achat limité. Il faut avoir à l’esprit qu’en Chine, les propriétaires paient généralement un bien avant sa sortie de terre, ce qui peut générer de graves crises sociales en cas d’arrêt des travaux, comme ce fut le cas il y a deux ans lors de la crise traversée par Evergrand. Selon des chiffres communiqués par l’AFP, Country Garden avait, fin 2022, une dette estimée à quelque 1 152 milliards de yuans (150 milliards d’euros) ; l’agence américaine Bloomberg va même plus loin, estimant que cette dette pourrait atteindre 1 400 milliards de yuans (176 milliards d’euros). Pour la première fois, le promoteur s’est retrouvé dans l’incapacité, courant août, de s’acquitter de deux remboursements d’intérêts sur des emprunts et risque un défaut de paiement en septembre. Cette crise pourrait entraîner une réaction en chaîne, nourrissant la défiance d’acheteurs potentiels, une baisse des achats et de l’activité des promoteurs, et donc une chute de la capacité de remboursement des emprunts contractés par ces derniers. « Les problèmes d’endettement du secteur immobilier vont s’aggraver à mesure que l’économie chinoise se détériore et que les promoteurs peinent à générer des revenus » alertent des analystes américains. Au mois de juillet, toujours selon l’AFP, les prix de l’immobilier ont chuté à leur rythme le plus rapide depuis un an. Un marasme qui, à défaut de contaminer l’économie mondiale, plombe de plus en plus les Chinois…

Xavier Huillard, le PDG de Vinci, s’inquiète de la menace que fait peser la crise immobilière sur la cohésion sociale en France. D’ordinaire discret médiatiquement, le patron du géant français du BTP s’est exprimé cet été pour alerter, une fois encore, les pouvoirs publics des conséquences dramatiques de la crise du logement qui sévit dans notre pays. En plus des PME, dont beaucoup sont installées dans le métier de la construction de logements (artisans, maçons, maîtres d’œuvre…), c’est le risque de délitement de la cohésion sociale, du pacte républicain, qui est ciblé par le PDG de Vinci. « Cela fait environ trois ans que nous observons les signes avant-coureurs de cette crise, et nous constatons que les réponses apportées par les décideurs, nos gouvernants, ne sont pas à la hauteur des enjeux de la filière » a-t-il précisé. Il a ensuite déploré une réaction en chaîne de la crise du logement, allant des plus précaires aux ménages pouvant prétendre au logement libre : « il faut bien comprendre que c’est une véritable filière, qui commence par le logement d’urgence pour des migrants ou des gens en situation s’exclusion, qui passe ensuite au logement social, puis au logement intermédiaire, puis enfin au libre, acheté par des particuliers ou par des investisseurs pour la location. C’est toute une chaîne. » Avant de conclure : « lorsque ça bloque en haut, au niveau du logement libre, cela empêche les populations des étages précédents dans la chaîne de valeur de sortir de la situation dans laquelle ils sont ». Difficile de faire plus clair…

Départ

Philippe Heim (« Pierre d’Or 2023 » catégorie « Grand Utilisateur ») a quitté son poste de président du directoire de La Banque Postale. Début août, cette annonce a été perçue comme une réelle surprise, l’ancien directeur général délégué de la Société Générale ayant vu son mandat renouvelé pour cinq ans supplémentaires en février 2023. Arrivé au sein de la filiale bancaire du groupe La Poste en septembre 2020, Philippe Heim devrait se consacrer « à de nouveaux projets de développement dans la finance responsable », comme l’a annoncé la banque publique.

En bref…

Renforcement des formations initiales et continues relatives au DPE (diagnostic de performance énergétique). Un arrêté en ce sens a paru au « Journal Officiel » le 3 août 2023, qui renforce également les opérations de contrôle et de surveillance dans le cadre du dispositif de certification. Cet arrêté, qui ambitionne d’encadrer davantage le diagnostic énergétique, encore trop souvent pratiqué de façon anarchique, modifie celui du 21 décembre 2021 et entrera en vigueur à compter du 1er juillet 2024.

[3] Les infos que vous avez (peut-être) manquées cet été…