Quel regard portez-vous sur le marché de l’investissement en immobilier tel qu’il s’est présenté l’an passé ?

Depuis mi-2024, les analyses du marché de l’investissement immobilier ont tendance à se répéter. A juste titre, les principales évolutions ont été soulignées : l’hyper sélectivité des acquéreurs engendrant des périmètres de déploiements du capital contraints ; une réelle dynamique de diversification ; une correction des prix bien avancée, mais non encore complètement aboutie, rallongeant et fragilisant les négociations ; un profil de rémunération du capital majoritairement orienté vers la création de valeur ; l’environnement et le développement durable devenus des conditions obligatoires et non plus optionnelles ; les masses monétaires réduites par les banques centrales associées aux nouvelles concurrences de placement comme l’IA, l’infrastructure, la remilitarisation des Etats…

Mais, parallèlement, les liquidités sont-elles de retour ?

Oui, le niveau des liquidités pour l’immobilier s’améliore. Même si elle reste très ciblée, il y a une reprise généralisée de la collecte. Celle des SCPI aura largement dépassé les 4 milliards d’euros pour 2025. A fin septembre dernier, la progression du volume était de plus de 30 % par rapport à l’année précédente à la même époque. Cependant, cette collecte se concentre principalement sur de nouvelles SCPI aux rendements élevés… Par ailleurs et selon PERE (Private Equity Real Estate, ndlr), les levées de fonds de « private equity » en immobilier dans le monde ont augmenté de près de 30 % pour atteindre 222 milliards de dollars en 2025. Globalement, la situation est donc meilleure, même si certaines transactions échouent en raison d’un défaut de fonds nécessaires…

Dans ce contexte, quelles sont les stratégies des investisseurs français ?

Selon notre étude « CBRE European Investor Intentions Survey 2026 », la classe d’actifs logistiques recueille 37 % de réponses favorables, soit toujours l’investissement privilégié pour 2026. En soulignant qu’elle figure en deuxième position au niveau paneuropéen. Il est vrai que le marché français est encore déséquilibré avec, histori quement, un ratio limité de logistique dans les portefeuilles domestiques comparativement à la moyenne européenne. En 2025, avec quelque 4 milliards d’euros investis et une baisse de 22 % par rapport à 2024, la classe d’actifs industriel et logistique n’était plus ex-aequo avec le bureau en France, mais figurait en troisième position. L’an passé aura vu se cristalliser des tensions sur ses fondamentaux (taux de vacance, pression locative, environnement économique, fiscal et géopolitique). Les investisseurs sont plus prudents sur cette classe d’actifs toujours appréciée, mais dont la croissance sera plus contenue à l’avenir… La classe d’actifs résidentiels se présente comme numéro 1 en Europe, tant par ses volumes investis en 2025 que pour les intentions en 2026. Sur le marché français, très belle performance également de ce segment résidentiel classique et géré qui le place, en volume l’an passé (4,5 milliards d’euros), en deuxième position devant la logistique. Il faut, néanmoins, souligner que le résidentiel classique et intermédiaire stagnent et que le volume global est, en fait, tiré par deux gros portefeuilles de résidences étudiants. Il y a une pénurie d’offres de résidentiel bloc, ainsi que des niveaux de prix faisant ressortir des rentabilités trop faibles ou alors adossées à des calendriers trop longs. Et ce, sans compter l’exposition sociale et règlementaire de cette classe d’actifs.

Qu’en est-il des autres classes d’actifs ?

De son côté et malgré moins d’« office bashing », la classe d’actifs bureaux a continué de baisser dans les intentions des investisseurs français pour 2026. Une évolution à l’inverse des résultats d’investis sements en bureaux pour 2025. Tout en restant inférieur à la période pré Covid, le volume de 7 milliards d’euros placés a correspondu à une très belle progression de 50 % en Ile-de-France et de 30 % sur l’ensemble de l’Hexagone. Néanmoins, ces transactions bureaux ont quasi stagné en nombre. L’évolution en investissement bureaux a donc été tirée par une croissance des volumes moyens unitaires et quelques très grosses transactions encourageantes. En effet, 8 % du nombre des cessions d’actifs d’un volume supérieur à 100 millions d’euros ont représenté quasiment 50 % des volumes transactés dans Paris intra-muros. Par ailleurs, la part du bureau dans le volume total investi est repassée au-dessus des 30 % en France. Ce qui peut laisser présager un retour à une meilleure fluidité du secteur des bureaux, mais en continuant de s’exprimer dans un marché très étroit et ultra sélectif dans des secteurs géographiques établis. Concernant le commerce, tant en Europe qu’en France, les intentions de déploiement du capital 2026 sur cette classe d’actifs progressent, mais restent au pied du podium derrière le bureau. Avec 2,9 milliards d’euros, le volume financier investi en 2025 a très légèrement augmenté, mais grâce à trois grosses transactions, dont celle d’Ardian-Kering qui a structuré les volumes à plus de 50 % sur le « high street retail ». L’emplacement n°1, le commerce de périphérie et/ou de première nécessité constituent toujours les priorités, reflétant une hyper sélectivité et bénéficiant de sous-jacents résilients. Enfin, tant dans les intentions d’investir 2026 que dans les volumes réalisés en 2025, le capital déployé dans la classe d’actifs hôtels continue sa progression régulière depuis dix ans. Avec 3,1 milliards d’euros placés, l’hôtellerie en France est passée en 2025 devant le commerce. Les fondamentaux restent plutôt bons bien que les résultats opérationnels des opérateurs soient moins homogènes avec des RevPar (revenu par chambre disponible, ndlr) qui progressent dans le haut de gamme, mais régressent dans le segment économique. C’est d’ailleurs sur le luxe, le haut de gamme et le moyen gamme supérieur que le volume d’investissement 2025 s’est concentré.

La diversification des investissements semble rester de mise…

Globalement donc, malgré le coup de frein de la rentrée de septembre dernier, les volumes 2025 toutes classes d’actifs confondues ont été aidés par quelques grosses transactions et un assez bon quatrième trimestre. Bien que timide et en dents de scie, l’activité du marché a donc montré une meilleure fluidité. C’est mieux, mais pourrait encore mieux faire. Cette augmentation des volumes d’environ 11 % (de 19,6 milliards à 22 milliards d’euros) a été tirée à la hausse principalement par le bureau, mais aussi par le résidentiel et l’hôtellerie, aidés par l’investissement logistique moins performant, mais toujours solide. Cette diversification du déploiement du capital continue, effectivement, de se consolider et de se structurer. Elle est le gage d’acteurs qui cherchent à coller tant aux demandes sectorielles (avec le suivi des évolutions économiques et sociétales) qu’aux critères géographiques (mutualisation du risque et une fiscalité plus sereine ou règlementation moins contraignante en dehors de l’Hexagone).

La diversification se vérifie-t-elle aussi en termes de risque ?

Une composante qui n’évolue pas beaucoup dans le marché est le profil de rémunération du capital levé. Le ressenti au fil de 2025 était qu’il y avait un peu plus d’argent dit « core », davantage de capital pour des investissements sécurisés. Pourtant, dans notre étude des stratégies d’investissement 2026, l’argent dit « core » représente un peu moins de 15 % des volontés de déploiements des acteurs français. Ce volume qui baisse est néanmoins à mettre en perspective avec une masse globale de capitaux qui augmente. Par ailleurs, au niveau européen, les volontés d’investir vers le sécurisé ont progressé : entre 15 et 25 % suivant les profils de détenteurs de capitaux. Donc, finalement, on peut dire que c’est un peu mieux, timide, mais mieux avec une capacité réduite sur les gros volumes. Suivant les classes d’actifs et sauf exception, les primes de risques se sont plutôt reconstituées, de manière limitée pour les investissements de première qualité et recherchés. A l’inverse, les rémuné rations du capital ont augmenté de manière exponentielle pour les investissements de moindre qualité ou en zone secondaire. Le marché n’a pas encore retrouvé une hiérarchie solide et homogène de la rémunération du risque. En parallèle, les coûts de l’argent ont baissé et la dette est disponible auprès des banques, sans oublier les assureurs et les fonds de dette. Ce qui devrait aussi permettre à des investisseurs de retrouver un peu d’agilité et d’améliorer leurs perspectives de performances financières adossées à une relative stabilité attendue des taux. Mais attention, c’est sans compter la perte potentielle de souveraineté financière de la France. La dette française est l’épée de Damoclès de nos valeurs immobilières. Malgré une hausse des levées de fonds, ainsi que la place immobilière toujours incontournable de Paris et de l’Hexagone, la détention de notre dette croissante par des capitaux étrangers à plus de 50 % exposés à des chocs de confiance ne favorise pas les projections de baisses de taux de l’OAT, ni des rendements immobiliers… En plus des missions de la BCE, gageons que les positions géopolitiques et économiques outre-Atlantique soient un accélérateur à la résistance et solidité européenne.

Finalement, quelle prévision de volume d’investissement cette année ?

Il y a de bonnes raisons de penser que l’année 2026 devrait être encore celle d’ajustements, de digestion de pertes de valeurs, d’adaptions et de réorganisations, mais associée à un point de bascule. Celui de la confirmation des volumes investis à venir, supérieurs à une moyenne projetée des cinq ans entre 2023 et 2028 (22 milliards d’euros), soit la confirmation d’une reprise graduelle des volumes d’investissements. Donc pour 2026, nous anticipons des volumes un peu à la hausse, avec la poursuite d’un « bashing » moindre sur le bureau, combiné à une volonté toujours plus importante de diversification, mais toujours tirée à très court terme par des capitaux majoritairement à création de valeur maîtrisée.

Quels résultats pour CBRE dans ce marché ?

Tout comme l’ont montré nos succès 2025 – les ventes d’« Espace Trocadéro », « Insight », « Evergreen »… –, 2026 s’est ouvert sur une activité solide, portée à la fois par des mandats confiés de grande qualité et par l’arrivée de Raphaël Brault, nouveau président de CBRE France. Par ailleurs, nos équipes CBRE Capital Markets sont en ligne pour cristalliser sur toutes les classes d’actifs la dynamique marché qui s’améliore. Pour ce faire et optimiser la réponse à la diversification du marché, nos équipes évoluent de manière à être encore plus en phase avec les enjeux de demain.

Nicolas Verdillon (CBRE) : "une volonté toujours plus importante de diversification"…