Quel bilan pour le marché locatif tertiaire francilien au 1er trimestre ?

Le ralentissement observé au cours de l’année dernière se confirme au 1er trimestre 2025 avec une demande placée qui atteint 419 200 m². Elle baisse donc de 6 % par rapport au 1er trimestre 2024, qui avait été relativement dynamique, et de 12 % par rapport à la demande placée moyenne sur la période 2019/2023. Le marché francilien est équitablement réparti entre les trois catégories de surfaces, mais la très bonne tenue du créneau de surfaces intermédiaires (1 000 m² – 5 000 m²) sur ces trois premiers mois de l’année est particulièrement intéressante. En effet, la progression de ce segment de marché atteint 27 % sur un an et l’on observe une hausse sensible de la surface moyenne commercialisée (2 200 m²). L’offre disponible progresse de nouveau pour atteindre fin mars 5,8 millions de mètres carrés, ce qui pousse le taux de vacance moyen à 10,5 %, avec une disparité sectorielle encore accrue : quand le QCA affiche un taux de vacance de 4,7 %, celui du secteur Péri-Défense culmine, lui, à plus de 30 % et ce chiffre devrait malheureusement encore progresser dans les mois à venir…

A ce propos, le marché locatif de Paris intra-muros est-il toujours aussi dynamique ?

Paris QCA reste le moteur du marché parisien en ce début d’année. Avec 93 800 m², la demande placée y progresse de 13 % dans un marché globalement baissier. En revanche, le reste du marché parisien est globalement en recul. Il y a donc un ajustement après une année 2024 qui avait été marquée par quelques très belles transactions, notamment sur la rive gauche. Les seules grandes opérations de plus de 5 000 m² du 1er trimestre 2025 sont enregistrées dans Paris QCA ; au nombre de trois, pour 30 300 m² sur les treize deals comptabilisés sur le trimestre en Ile-de-France. Parallèlement, on observe un regain d’intérêt pour la proche périphérie. Ainsi, la demande placée progresse sensiblement dans la Boucle Sud ou encore sur Neuilly/Levallois et cette tendance devrait s’accentuer dans les mois à venir dans ce contexte économique compliqué. En effet, ces deux marchés disposent d’immeubles de bureaux de qualité à louer à des valeurs plus accessibles qu’à Paris, ce qui répond à nos clients utilisateurs en recherche d’économies.

Astorg qui prend 3 000 m2 dans le 16ème…

Qu’en est-il de celui de La Défense ?

Le réveil de La Défense amorcé en 2024 se confirme en ce début d’année. Avec 38 300 m², le volume commercialisé progresse de 16 %. La transaction de près de 6 500 m² sur l’ensemble « Lightwell » y contribue. Quelque 28 transactions ont été enregistrées sur le premier trimestre 2025, un nombre en forte hausse après les 18 transactions des trois premiers mois de 2024.

Quelle orientation pour les valeurs locatives ?

Les valeurs locatives restent globalement haussières dans Paris intra-muros. Le loyer « prime » dans Paris QCA progresse de nouveau, pour atteindre 1 130 euros (HT, HC)/m² et les loyers moyens progressent encore, tant en première qu’en seconde main. A Neuilly/Levallois, l’un des marchés les plus dynamiques du 1er trimestre 2025 avec une demande placée en hausse de 64 % sur un an, la progression moyenne est même de 3 % pour le loyer moyen de première main. Dans le reste de l’Ile-de-France, l’heure est plutôt à la stabilisation des valeurs de première main. La tendance haussière des loyers devrait se poursuivre dans les prochains trimestres, même si le rythme de hausse sera moins prononcé que celui observé depuis fin 2019. La modération de la croissance annuelle de l’indice ILAT attendue à +2 % sur 2025 et +2,4 % en 2026 explique la croissance plus modeste des loyers au-delà du tassement de la dynamique du marché.

Globalement, comment voyez-vous évoluer ce marché d’ici la fin de l’année ?

L’environnement conjoncturel particulièrement compliqué incite à beaucoup de prudence quant à l’exercice de projection. Le ralentissement du marché utilisateur en Ile-de-France reste modéré au premier trimestre 2025. Comme nous l’anticipions, l’activité demeure soutenue dans Paris QCA et retrouve également une certaine dynamique dans des secteurs présentant des atouts indéniables en termes de desserte, qualité des actifs et valeurs métriques comme Neuilly/Levallois ou La Défense. Dans ce contexte, il nous semble qu’un objectif de demande placée autour de 1,7 million de mètres carrés reste atteignable d’ici la fin de l’année, après 1,75 million de mètres carrés en 2024.

… Ashurst, 6 100 m2 au 185, rue Saint-Honoré (1er)…

Quels résultats pour Colliers dans ce marché au 1er trimestre ?

Dans un contexte de marché exigeant, Colliers affiche des résultats en ligne avec ses ambitions. Ce début d’année est marqué par une belle dynamique commerciale, avec de nombreuses missions remportées avec plus de 140 000 m² de recherches exclusives en cours. Sur le segment stratégique des transactions supérieures à 5 000 m², Colliers est le troisième acteur du marché en Ile-de-France pour la deuxième année consécutive, avec les transactions Caisse des Dépôts (46 000m² dans le 13ème), Ashurst (6 100 m² dans le 1er), Richemont (6 000 m² dans le 3ème), Citeo (6 100 m² dans le 11ème) ou encore Ipsos (5 300 m² à Gentilly, dans le Val-de-Marne). Un positionnement que nous entendons consolider grâce à une stratégie ciblée et à une qualité de service reconnue. Par ailleurs, l’accompagnement des propriétaires dans la commercialisation de leurs actifs tertiaires, notamment à Paris et dans les Hauts-de-Seine, demeure un enjeu majeur, pour lequel nous sommes beaucoup consultés depuis le début de l’année.

Quelle équipe porte ces résultats ?

Ces performances s’appuient sur une équipe solide de 20 collaborateurs expérimentés, placée sous la direction de Sophie Walrave, directrice Agence Bureau Ile-de-France. Elle est constituée majoritairement de profils seniors disposant de 15 à 20 ans d’expérience, sachant que nous privilégions la qualité de service à la multiplication des mandats. Cette approche nous permet d’engager des démarches sur-mesure, approfondies et d’établir des relations durables avec les mandants. Ce positionnement différenciant, contribue à renforcer la légitimité de Colliers sur un marché de plus en plus sélectif.

… Ipsos, 5 300 m2, à Gentilly (94)…

Quelle stratégie de développement dans ce marché ?

En 2025, nous allons accélérer fortement notre développement sur les surfaces de moins de 5 000 m², un segment en pleine évolution. Une nouvelle équipe dédiée au segment 0-1 500 m² a été constituée, comptant quatre collaborateurs aujourd’hui et quatre recrutements supplémentaires sont en cours… Nous comptons sur l’arrivée d’Esthel Unglik au poste de manager petites et moyennes surfaces. Parallèlement, deux recrutements sont en cours pour couvrir le segment des surfaces de 1 500 à 5 000 m², segment pour lequel nous avons un beau « track record » avec des transactions parisiennes notables comme Astorg (3 000 m² dans le 16ème) ou Van Cleef & Arpels (1 100m² dans le 2ème), comme en périphérie de Paris avec France Enfance Protégée (1 765 m² à Clichy). Cette deuxième phase du plan de développement s’inscrit dans la continuité du travail de structuration réalisé ces dernières années et vise à offrir une couverture complète du marché, tout en conservant un haut niveau d’exigence dans l’accompagnement de nos clients. Nous confirmons notre croissance à contre-courant dans un marché particulièrement compliqué.

Quel(s) conseil(s) donneriez-vous à un utilisateur en recherche de bureaux aujourd’hui ?

Dans un marché sur-offreur, notre principal conseil est de miser sur une approche globale, que nous sommes capables de délivrer chez Colliers en assemblant nos expertises au service de nos utilisateurs. Une première phase d’audit approfondie du besoin peut être réalisée avec nos équipes « tenant rep », intégrant les volets financiers, RH, sociétaux et environnementaux. La seconde étape consiste à identifier le bon actif, en s’appuyant sur notre connaissance fine du marché et notre équipe de « brokers » expérimentés. Aujourd’hui, de belles opportunités existent, sur des immeubles neufs intégrant un socle serviciel. Enfin, la réussite d’un projet immobilier passe par l’anticipation des usages : nos équipes design et travaux accompagnent les entreprises pour créer des environnements de travail performants, cohérents avec leur culture et leurs enjeux. C’est cette approche intégrée, pensée autour de l’expérience utilisateur, qui fait de Colliers un partenaire de confiance unique à chaque étape du parcours immobilier.

… ou encore Van Cleef & Arpels, 1 100 m2 dans le 2ème : autant d’exemples de transactions bouclées par Colliers.

Sébastien Masson (Colliers) : "le ralentissement du marché utilisateurs en Ile-de-France reste modéré"…